Професионални домоуправители 2026 — задължителна регистрация, такси и отговорности

Какво се промени от 20 февруари 2026

На 20 февруари 2026 г. в Държавен вестник, бр. 20, беше обнародвана Наредба № РД-02-20-1 от 05.02.2026 г. за Единната информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС), издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройството. Същият ден наредбата влезе в сила и постави началото на първия задължителен регистър на професионалните домоуправители в България.

С приемането на новия нормативен акт се отменя Наредба № РД-02-20-8 от 11.05.2012 г., която беше по-скоро технически правилник и не предвиждаше регистрационен режим. Правната основа за регистъра е в чл. 47а и чл. 47б от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), приети в рамките на по-широка реформа на материята през 2025 г.

Ключовите промени са следните:

• Задължителен регистрационен режим — физически и юридически лица, които извършват управление на етажна собственост по занятие, трябва да бъдат вписани в регистъра преди започване на дейността.
• Централизиран публичен регистър при МРРБ — цялата информация за вписаните субекти е достъпна безплатно онлайн и може да се проверява от всеки собственик.
• Автоматично прехвърляне — съществуващите сдружения на собственици и техните данни се прехвърлят служебно в новата ЕИСЕС, без отделно заявление.
• Срок на валидност — вписването важи за 5 години и подлежи на подновяване.

Според публичните разчети на МРРБ очакванията са около 300 дружества да подадат първоначално заявление за вписване. Пълната функционалност на ЕИСЕС като цялостна информационна система, която обхваща и другите регистри по ЗУЕС, се очаква да бъде въведена етапно, като крайните модули следва да заработят не по-рано от юни 2026 г.

Защо е нужна регистрация — защита на собствениците

Повече от две десетилетия дейността на „професионалния домоуправител“ в България се развиваше в правен вакуум. Всеки можеше да предлага услугата без нужда от квалификация, без финансов капацитет и без отговорност към потребителите. Резултатите бяха в най-добрия случай непоследователни, а в най-лошия — злоупотреби с касата на входа, непрозрачни разходи и изчезнали управители.

Новият режим преследва три основни цели:

• Публичност и проследимост — всеки собственик може да провери дали фирмата, която управлява неговата сграда, е легитимна, кой я представлява, за колко години е вписана и дали срещу нея има регистрирани нарушения. Досега подобна проверка изискваше дълбоко ровене в Търговския регистър и не даваше отговор на ключовия въпрос — има ли лицето право да извършва тази дейност професионално.
• Защита от неплатежоспособни или недобросъвестни субекти — новите критерии изключват лица с осъждания за умишлени престъпления, директори на неплатежоспособни фирми от последните три години и субекти с публични задължения. Това изчиства пазара от най-рисковите играчи.
• Финансова защита при вреди — задължителната застраховка „Професионална отговорност“ означава, че при грешка, пропуск или увреждане на общото имущество собствениците разполагат с реален източник за обезщетение, а не само с теоретичен иск срещу дружество, което може да бъде празна черупка.

Моделът следва логиката на другите регулирани професии в България — адвокати, нотариуси, частни съдебни изпълнители, брокери на недвижими имоти по новия режим — където вписването в публичен регистър е условие за легитимно упражняване на дейността.

Кой подлежи на вписване

Съгласно чл. 47б ЗУЕС, субекти на вписване в регистъра могат да бъдат:

• Физически лица — еднолични търговци (ЕТ), регистрирани в Търговския регистър;
• Търговски дружества в следните форми: ЕООД, ООД, АД, ЕАД, командитно дружество (КД) и събирателно дружество (СД).

Важно уточнение: свободните професии и гражданските дружества не са предвидени като форма за извършване на тази дейност. На практика най-разпространеният вариант остава ЕООД/ООД, поради ограничената отговорност и простотата на администрирането.

Кога дейността се счита „по занятие“

Регистрацията е задължителна само за субекти, които управляват етажна собственост по занятие — т.е. редовно, срещу възнаграждение и като основна или съществена икономическа дейност. Това понятие е взаимствано от търговското право и се преценява по съвкупност от критерии:

• наличие на договор за управление с уговорено възнаграждение;
• управление на множество сгради едновременно или последователно;
• организирана структура (служители, офис, счетоводство);
• рекламиране на услугата пред неограничен кръг потребители.

Извън приложното поле на регистъра остават:

• Управление от самите собственици — когато общото събрание избере домоуправител измежду обитателите на сградата, без възнаграждение или срещу символично възнаграждение.
• Случайни или еднократни услуги, които нямат систематичен характер.
• Сдружения на собствениците по чл. 25 ЗУЕС — те са юридически лица с нестопанска цел и тяхната дейност се отчита в отделен раздел на ЕИСЕС, а не в регистъра на професионалните управители.

Разграничението е ключово, защото погрешната квалификация води до риск от административни санкции или, обратно, от излишна административна тежест за субект, който не е професионален играч.

Изисквания към кандидатите

Чл. 47б, ал. 3 ЗУЕС въвежда материалноправни условия, които кандидатът трябва да изпълни към момента на подаване на заявлението и да поддържа през целия срок на вписването. Изискванията са разделени на такива към физическите лица (съответно управителите и членовете на управителните органи на дружествата) и такива към самите дружества.

Обстоятелствата се удостоверяват с декларация по чл. 47б, ал. 3, т. 1–5 ЗУЕС, подписана от законния представител. Декларирането на неверни данни е престъпление по чл. 313 НК и в допълнение води до отказ или заличаване от регистъра.

Изискването за поне един служител на трудов договор е особено важно на практика — то цели да изключи „фиктивни“ фирми без никакъв оперативен капацитет, които просто събират такси и препращат проблемите към подизпълнители.

Процедура за вписване — стъпка по стъпка

Процедурата е сравнително опростена и следва класическия модел на българското регистърно производство. Ето последователността на действията:

1. Подготовка на документите — заявление по образец, утвърден от министъра на регионалното развитие и благоустройството; декларация за обстоятелствата по чл. 47б, ал. 3 ЗУЕС; документ за платена държавна такса; при нужда пълномощно с нотариална заверка на подписа, ако заявлението се подава чрез представител.
2. Подаване в МРРБ — документите се подават на хартия в деловодството на министерството или по електронен път през портала на МРРБ, с използване на квалифициран електронен подпис. Електронното подаване е по-евтино (вижте раздел „Такси“).
3. Формална проверка — административният орган проверява пълнотата и редовността на документите.
4. Отстраняване на нередности — при установени нередности се изпраща съобщение за отстраняването им в 14-дневен срок. При неотстраняване производството се прекратява.
5. Решение за вписване — компетентният орган се произнася в 30-дневен срок от постъпване на редовното заявление. При отказ се излагат мотиви.
6. Издаване на удостоверение — на вписаното лице се издава удостоверение за вписване в регистъра на професионалните управители на етажна собственост.
7. Сключване на застраховка — в 15-дневен срок от издаването на удостоверението вписаното лице трябва да сключи задължителна застраховка „Професионална отговорност“.
8. Представяне на полицата — в 7-дневен срок от сключването на застраховката полицата се представя в регистъра. Неизпълнението на този етап може да доведе до заличаване.

При отказ за вписване кандидатът има право да го обжалва по реда на Административнопроцесуалния кодекс пред съответния административен съд. Производството е двуинстанционно и в практиката отнема обикновено между 6 и 12 месеца.

Държавни такси

Наредбата определя държавните такси в евро, отразявайки приемането на еврото в България от 1 януари 2026 г. Таксите са различни за подаване на хартия и по електронен път, като електронното подаване носи 10% отстъпка — мярка, която стимулира дигитализация на процеса.

Към тази сума следва да се добави и годишната премия по задължителната застраховка „Професионална отговорност“, която е самостоятелен разход за дейността. Минималните премии се определят в зависимост от обема на управляваните обекти и се преоценяват при всяко подновяване.

При анализ на цялостната стойност на регистрацията следва да се отчетат и косвените разходи — адвокатски хонорар за изготвяне на документацията (ако се ползва правен консултант), евентуални такси за нотариална заверка на пълномощно и вътрешни разходи за организиране на изискуемия административен капацитет (поне един служител на трудов договор).

Задължителна застраховка „Професионална отговорност“

Застраховката „Професионална отговорност“ е ключов елемент от новия режим и превръща професионалния домоуправител в отговорен икономически субект. Без нея вписването не се поддържа, а дейността не може да се упражнява законно.

Сключване и представяне

Полицата трябва да бъде сключена в рамките на 15 дни от издаване на удостоверението за вписване и да бъде представена в регистъра в 7-дневен срок от нейното сключване. Пропускането на тези срокове води до заличаване от регистъра, независимо от вече платените такси.

Обхват на покритието

Застраховката покрива вреди, причинени на собствениците или трети лица вследствие на действия или бездействия на домоуправителя при изпълнение на неговите задължения — неправилно събиране или съхранение на средства от общия фонд, пропуски при организиране на текущ или неотложен ремонт, нарушения на реда за свикване и провеждане на общи събрания, нарушения на нормативни изисквания по ЗУЕС и др.

Минимален праг

Минималният размер на застрахователната сума и минималните премии се определят с наредбата и зависят от броя и обема на управляваните обекти. Полицата се подновява ежегодно, а доказателство за подновяването се представя в регистъра.

За собствениците застраховката е практическо предимство: при възникване на вреда те не са принудени да съдят директно домоуправителя и да се надяват на неговата платежоспособност — те могат да предявят претенция директно към застрахователя по реда на Кодекса за застраховането.

Санкции при нерегистрирана дейност

Упражняването на професионално управление на етажна собственост без вписване в регистъра е административно нарушение. Санкциите са предвидени в чл. 56, ал. 3 ЗУЕС във връзка с чл. 46б и са диференцирани според качеството на нарушителя:

• За физически лица — глоба от BGN 800 до BGN 1,500 (приблизително EUR 409 до EUR 767);
• За юридически лица и еднолични търговци — имуществена санкция от BGN 1,000 до BGN 2,000 (приблизително EUR 511 до EUR 1,023).

Санкциите се налагат с наказателно постановление на компетентния контролен орган и подлежат на обжалване по реда на ЗАНН. При повторно нарушение размерите се увеличават. Освен финансовата санкция, нерегистрираната дейност носи и търговски риск за договорите, сключени с такъв „управител“: общото събрание, което е наело нерегистрирано лице, може да се окаже в ситуация на нищожност или развалянe на договора, а вече платените възнаграждения — предмет на искове за връщане на неоснователно обогатяване.

За добросъвестните собственици това означава, че подписването на договор за управление с дружество, което не фигурира в регистъра, е практически еквивалентно на незащитена сделка — без застраховка, без санкционни лостове и без публична проследимост.

Подновяване и заличаване

Вписването в регистъра има срок от 5 години и не се подновява автоматично. За да запази статута си, професионалният управител трябва да подаде заявление за подновяване не по-късно от 1 месец преди изтичане на срока. Практиката показва, че подаване „в последния момент“ рядко води до успех — процедурата за проверка на условията отнема време, а всяка нередност изисква отстраняване в 14-дневен срок.

При пропускане на срока вписването изтича и лицето не може законно да продължи дейността си, докато не подаде ново първоначално заявление. В този преходен период всички нови договори за управление могат да се окажат проблематични.

Доброволно заличаване

Вписаното лице може да поиска доброволно заличаване по всяко време — например при прекратяване на дейността или преструктуриране на бизнеса. Законът въвежда обаче 6-месечен „карантинен“ период: ново заявление за вписване от същото лице не може да бъде подадено по-рано от 6 месеца след доброволното заличаване. Целта на ограничението е да се избегнат злоупотреби — например опити за „изчистване“ на негативна репутация чрез бързо заличаване и повторно вписване.

Служебно заличаване

Служебно заличаване се извършва при установена липса на задължителна застраховка, при последващо възникване на някое от изключващите обстоятелства (напр. осъждане за умишлено престъпление), при обявяване на дружеството в несъстоятелност или по заявление на съдружниците след доброволна ликвидация.

Какво трябва да знаят собствениците

Новият режим не е само нов товар за бизнеса — той е и нов инструмент в ръцете на собствениците. Ето практическия минимум, който всеки собственик в сграда с етажна собственост трябва да знае.

Как да проверите своя домоуправител

Регистърът е публичен и достъпен безплатно на сайта на МРРБ. Преди да подпишете договор за управление или да продължите сътрудничеството с действащ професионален домоуправител, проверете в него:

• наименованието и ЕИК на дружеството — те трябва да съвпадат с данните в договора;
• дата на вписване и срок на валидност — остава ли вписването активно през целия срок на договора?
• данни за представляващия и за полицата по застраховка „Професионална отговорност“;
• наличие на регистрирани нарушения или санкции.

Как да сигнализирате за нарушение

При съмнение за нередности собствениците могат да сигнализират компетентните органи. Общото събрание може да вземе решение за подаване на жалба до МРРБ, Комисията за защита на потребителите или директно до административния съд при оспорване на действия на домоуправителя. При вреди — например при установени липси в касата — претенцията се насочва към застрахователя по „Професионална отговорност“, а при установено престъпление се подава сигнал до прокуратурата.

Професионален vs. непрофесионален управител

Важно е да се прави разлика между професионалния домоуправител (вписан в регистъра, управляващ по занятие) и „вътрешния“ домоуправител, избран от общото събрание измежду собствениците. Вторият не е длъжен да бъде вписан и не подлежи на застраховка по този режим, но отговаря на общо основание по ЗЗД и по ЗУЕС за своите действия и бездействия.

За повече информация как се оформят пълномощни и други документи за представителство, както и за процедурата при покупка на имот в България, вижте нашите свързани ръководства. При данъчни въпроси, свързани с общите части и местните данъци върху имот, разгледайте нашето ръководство за местните данъци и такси върху имоти и МПС. За въпроси, свързани с посредническата дейност при сделки с имоти, също предлагаме отделна публикация.

Често задавани въпроси