Посредническа дейност с недвижими имоти — правила, комисиони и отговорности (2026)

Правна рамка — липса на специален закон

Към април 2026 г. в България няма специален закон, който да регулира дейността на брокерите на недвижими имоти. Това означава, че всяко физическо или юридическо лице може свободно да извършва посредническа дейност с имоти, без необходимост от лиценз, разрешение или задължителна регистрация в публичен регистър.

Законопроекти от 2024–2025 г.

През последните години бяха предприети два законодателни опита за уреждане на сектора:

• Законопроект на ИТН (декември 2024 г.) — предлага модел на саморегулация чрез браншови организации. Предвижда създаване на Национален регистър на брокерите в Агенцията по вписванията и задължително застраховане на професионалната отговорност.
• Законопроект на ГЕРБ (април 2025 г.) — предлага административен надзор от Комисията за защита на потребителите (КЗП). Също предвижда задължителен Национален регистър в Агенцията по вписванията, минимални квалификационни изисквания и задължителна застраховка.

Комисията за защита на конкуренцията (КЗК) и Институтът за пазарна икономика (ИПИ) изразиха критики и към двата законопроекта, като посочиха рискове от ограничаване на конкуренцията и изкуствено повишаване на цените на услугите. Към април 2026 г. нито един от законопроектите не е приет.

Приложими закони

При липсата на специален закон, посредническата дейност с имоти се регулира от следните нормативни актове:

• Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) — чл. 280–292 (договор за поръчка), общи правила за договорната отговорност
• Търговски закон (ТЗ) — чл. 49–51 (търговско посредничество)
• Закон за защита на потребителите (ЗЗП) — задължения при работа с потребители, изискване за общи условия
• Закон за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП) — задължения за идентификация и комплексна проверка
• Закон за данък върху добавената стойност (ЗДДС) — облагаема доставка с 20 % ДДС
• GDPR / Закон за защита на личните данни (ЗЗЛД) — обработка на лични данни на клиенти

Договор за посредничество

Договорът за посредничество при сделки с недвижими имоти е двустранен, консенсуален и възмезден. Той не е уреден като самостоятелен вид договор в ЗЗД, а се квалифицира като договор за поръчка (чл. 280–292 ЗЗД) или като търговско посредничество (чл. 49–51 ТЗ), когато се извършва от търговец.

Съществени клаузи

• Страни — данни за посредника (агенция/брокер) и клиента (продавач, купувач, наемодател или наемател)
• Описание на услугата — конкретизиране на вида посредничество (продажба, наем, покупка)
• Комисиона — фиксирана сума или процент от цената на сделката
• Срок — период на действие на договора
• Изключителност — клауза за ексклузивно посредничество (само при изрична уговорка; по подразбиране договорът е неексклузивен)
• Прекратяване — условия за едностранно прекратяване, предизвестие
• Антизаобикалящa клауза — неустойка при директно сключване на сделка с лице, въведено от брокера, без заплащане на комисионата

Задължения на брокера

• Предоставяне на точна и пълна информация за имота — площ, правен статут, тежести, режим на собственост
• Организиране на огледи и съдействие при преговори между страните
• Спазване на конфиденциалност по отношение на личните данни и финансовата информация на клиента
• Съдействие при документация — подготовка или координация при изготвяне на предварителен и окончателен договор

Задължения на клиента

• Заплащане на комисионата при настъпване на уговореното условие (обикновено сключване на сделката)
• Неосъществяване на директни контакти с лица, въведени от брокера, без негово знание и съгласие

При работа с потребители (физически лица, действащи извън рамките на професионалната си дейност), брокерът е длъжен да изготви и предостави Общи условия в съответствие с изискванията на Закона за защита на потребителите.

Комисиони — размер и практика

В България няма законово ограничение на размера на брокерската комисиона. Размерът се определя свободно по договаряне между страните. На практика обаче пазарът е установил следните типични стойности:

Комисионата е винаги предмет на договаряне и може да варира в зависимост от стойността на имота, вида на сделката и конкурентната среда в съответния район. При по-скъпи имоти е обичайна практика процентът да бъде по-нисък.

Ако брокерът е регистриран по ЗДДС, върху комисионата се начислява ДДС 20 % допълнително. Това означава, че при комисиона от 3 % ефективният разход за клиента е 3,6 % от цената на имота.

Задължения по ЗМИП (AML)

Брокерите на недвижими имоти са задължени лица по чл. 4, т. 18 от Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП). Това означава, че всеки посредник — независимо дали е физическо или юридическо лице — е длъжен да прилага мерки за превенция на изпирането на пари и финансирането на тероризма.

Основни задължения

• Идентификация на клиенти — събиране и проверка на данни за самоличността на физическите лица (лична карта/паспорт) и учредителните документи на юридическите лица
• Идентификация на действителен собственик — установяване на физическото лице, което е крайният собственик или упражнява контрол върху юридическото лице-клиент
• Комплексна проверка (due diligence) — стандартна при всяка сделка; разширена (enhanced) при сделки с наем на стойност ≥ EUR 10 000 на месец или при наличие на повишен риск
• Проверка за PEP — установяване дали клиентът е политически значима личност (Politically Exposed Person) и прилагане на засилени мерки в такъв случай
• Докладване на съмнителни операции — при съмнение за изпиране на пари брокерът е длъжен незабавно да уведоми Дирекция „Анализ на риска“ (ДАР) при ДАНС
• Вътрешни правила по ЗМИП — всеки посредник е длъжен да приеме и прилага вътрешни правила за контрол и предотвратяване изпирането на пари
• Съхранение на документация — минимум 5 години след приключване на деловото отношение
• Отговорно лице по ЗМИП — определяне на конкретно физическо лице, отговарящо за прилагането на мерките

Неизпълнението на задълженията по ЗМИП може да доведе до сериозни административни санкции — глоби до BGN 50 000 за физически лица и до BGN 200 000 за юридически лица.

Отговорност на брокера

При липсата на специален закон, отговорността на брокера на недвижими имоти се подчинява на общия режим на договорната отговорност по Закона за задълженията и договорите.

Договорна отговорност

Брокерът носи отговорност за неизпълнение на задълженията си по договора за посредничество — включително за предоставяне на неточна информация за имота, несъдействие при документация или нарушаване на клаузата за конфиденциалност. При виновно неизпълнение клиентът може да претендира обезщетение за претърпените вреди и пропуснатите ползи.

Отговорност за неточна информация

Брокерът е длъжен да предоставя точна и проверена информация за обявените имоти. Ако поради невярна информация (например относно площта, тежестите или правния статут) клиентът претърпи вреди, брокерът дължи обезщетение.

Скрити дефекти на имота

Брокерът не отговаря за скрити дефекти на имота — тази отговорност е на продавача по реда на чл. 193–197 от ЗЗД. Давностният срок за предявяване на иск за скрити дефекти е 1 година от предаването на имота.

Деликтна и наказателна отговорност

При умишлено укриване на информация (например укриване на тежести, съдебни спорове или конструктивни проблеми) брокерът може да носи и деликтна отговорност по чл. 45 от ЗЗД. В особено тежки случаи — при умишлено въвеждане в заблуждение с цел извличане на имотна облага — е възможна и наказателна отговорност за измама по чл. 209 от Наказателния кодекс.

Регистрация и лицензиране

Към април 2026 г. в България няма задължителна регистрация или лицензиране на брокерите на недвижими имоти. Дейността може да се извършва свободно от всяко лице, регистрирано като търговец.

Доброволни регистри и организации

Въпреки липсата на задължителна регистрация, съществуват няколко браншови организации, които поддържат доброволни регистри:

• Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) — nsni.bg — най-голямата браншова организация, предлага обучение и сертификация чрез Център за професионално обучение (ЦПО) с лиценз от НАПОО
• Национално сдружение на брокерите на имоти (НСБИ) — nsbi.bg
• Публичен регистър — publicregister.bg — доброволен онлайн регистър на брокери

Членството в тези организации не е задължително, но може да повиши доверието на клиентите и да осигури достъп до обучения и професионални стандарти.

Патентен данък

Брокерите на недвижими имоти, които са физически лица (еднолични търговци или упражняващи свободна професия), подлежат на облагане с патентен данък по Закона за местните данъци и такси. Размерът зависи от общината на извършване на дейността:

• София: приблизително EUR 1 790 годишно
• По-малки градове: приблизително EUR 767 годишно

GDPR задължения

Брокерите на недвижими имоти обработват значителен обем лични данни на клиенти — имена, ЕГН, адреси, телефонни номера, финансова информация и копия от документи за самоличност. Това ги прави администратори на лични данни по смисъла на GDPR и националния Закон за защита на личните данни.

Основни задължения

• Политика за поверителност — изготвяне и предоставяне на клиентите на ясна и разбираема информация за обработването на личните им данни
• Правно основание — определяне на подходящо основание за обработване (най-често изпълнение на договор или законов интерес)
• Информиране на субектите — уведомяване на клиентите за правата им по GDPR (достъп, коригиране, изтриване, преносимост)
• Регистър на дейностите по обработване — воденe на вътрешен регистър по чл. 30 от GDPR
• Докладване на нарушения — уведомяване на Комисията за защита на личните данни (КЗЛД) в срок от 72 часа при нарушение на сигурността на данните

За повече информация относно GDPR съответствието и задълженията на администраторите на лични данни, вижте нашето подробно ръководство.

Данъчно третиране на комисионите

Брокерската комисиона представлява облагаема доставка на услуга по смисъла на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).

ДДС

• Стандартна ставка: 20 %, начислява се върху комисионата
• Задължителна ДДС регистрация при достигане на оборот от EUR 84 898 (BGN 166 000) за последните 12 месеца
• При ДДС регистрация брокерът е длъжен да издава фактура с начислен ДДС за всяка комисиона

Корпоративен данък и ДДФЛ

• Юридически лица (ЕООД, ООД): корпоративен данък 10 % върху печалбата
• Еднолични търговци и физически лица: данък върху доходите на физическите лица (ДДФЛ) — 10 %

За клиента

Комисионата, заплатена на брокера, е признат разход за данъчни цели, ако имотът се използва за стопанска дейност. При закупуване на имот за лични нужди комисионата не се признава като данъчен разход.

Често задавани въпроси