Нотариални такси имоти 2026 | Калкулатор в евро

Q: Как се изчислява нотариалната такса при покупка на имот?

Нотариалната такса се изчислява по прогресивна скала, определена в Тарифата за нотариалните такси към ЗННД. Основата е материалният интерес — по-високата стойност от договорната цена и данъчната оценка. Таксата е дегресивна — колкото по-висока е стойността, толкова по-нисък е процентът. Максималната нотариална такса е EUR 3 068, плюс 20% ДДС.

Q: Какъв е данъкът при придобиване на имот в София, Пловдив и Варна?

Данъкът при придобиване на имущество по възмезден начин е 3% в София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Русе и повечето големи градове. Той се определя от общинския съвет и може да варира от 0,1% до 3% (максимален допустим размер по ЗМДТ).

Q: Каква е таксата за вписване на нотариалния акт в Агенцията по вписванията?

Таксата за вписване на нотариалния акт в Агенцията по вписванията е 0,1% от материалния интерес (по-високата стойност от договорната цена и данъчната оценка). Таксата е еднаква за цялата страна и не подлежи на ДДС.

Q: Кой плаща нотариалните такси — купувачът или продавачът?

По обичайната практика в България купувачът плаща нотариалната такса, таксата за вписване и местния данък при придобиване. Продавачът поема данъка върху печалбата от продажбата и разходите за набавяне на документи за сделката. Страните могат да уговорят и различно разпределение.

Q: Как се определя материалният интерес — по договорна цена или по данъчна оценка?

Материалният интерес, върху който се изчисляват нотариалната такса, таксата за вписване и местният данък, е по-високата стойност от договорната цена и данъчната оценка на имота. Нотариусът е длъжен да провери и двете стойности.

Нотариална тарифа — прогресивна скала в евро

Нотариалната такса се определя по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД, чл. 85–90). Таксата се изчислява върху материалния интерес — по-високата стойност от договорната цена и данъчната оценка на имота.

Материален интерес (EUR)	Такса
до EUR 51	EUR 15 (фиксирана)
EUR 52 — 511	EUR 15 + 1,5 % за горницата над EUR 51
EUR 512 — 5 113	EUR 22 + 1,3 % за горницата над EUR 511
EUR 5 114 — 25 565	EUR 82 + 0,8 % за горницата над EUR 5 113
EUR 25 566 — 51 130	EUR 246 + 0,5 % за горницата над EUR 25 565
EUR 51 131 — 255 646	EUR 374 + 0,2 % за горницата над EUR 51 130
над EUR 255 646	EUR 783 + 0,1 % за горницата над EUR 255 646 (макс. EUR 3 068)

Важни бележки:

Върху нотариалната такса се начислява 20 % ДДС (тъй като нотариусите са регистрирани по ЗДДС).
Ако нотариусът изготвя проекта на нотариалния акт, се дължи допълнителна такса (около EUR 15).
Максималната нотариална такса е EUR 3 068 (6 000 лв.) плюс ДДС, т.е. общо до EUR 3 682 с ДДС.
Стойностите в евро са конвертирани по фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 лв. съгласно Закона за въвеждане на еврото.

Калкулатор — примери за 5 ценови нива

Подробно изчисление на всички разходи за пет примерни стойности на имот при сделка в София (местен данък 3 %):

Разход	EUR 50 000	EUR 100 000	EUR 150 000	EUR 200 000	EUR 300 000
Нотариална такса	~EUR 230	~EUR 471	~EUR 571	~EUR 671	~EUR 827
ДДС (20 %) върху нот. такса	~EUR 46	~EUR 94	~EUR 114	~EUR 134	~EUR 165
Нотариална такса с ДДС	~EUR 276	~EUR 565	~EUR 685	~EUR 805	~EUR 992
Местен данък (3 %)	EUR 1 500	EUR 3 000	EUR 4 500	EUR 6 000	EUR 9 000
Такса вписване (0,1 %)	EUR 50	EUR 100	EUR 150	EUR 200	EUR 300
Общо задължителни разходи	~EUR 1 826	~EUR 3 665	~EUR 5 335	~EUR 7 005	~EUR 10 292
% от стойността на имота	~3,65 %	~3,67 %	~3,56 %	~3,50 %	~3,43 %

Забележка: Местният данък при придобиване е най-значителният разход — обикновено съставлява 60–70 % от всички разходи по сделката.

Местен данък при придобиване по градове

Данъкът при придобиване на имущество по възмезден начин е уреден в чл. 44–51 от ЗМДТ. Ставката се определя от общинския съвет и може да варира от 0,1 % до 3 % (максималната допустима ставка). Данъкът се дължи от приобретателя (купувача), освен ако страните не са уговорили друго.

Град	Ставка 2026
София	3 %
Пловдив	3 %
Варна	3 %
Бургас	3 %
Стара Загора	3 %
Русе	3 %
Перник	3 %
Плевен	2,85 %
Габрово	2,5 %
Ловеч	2 %

Повечето големи градове прилагат максималната ставка от 3 %. В по-малки общини ставката може да бъде по-ниска.

Пример: При покупка на имот за EUR 150 000 в София данъкът при придобиване е EUR 150 000 × 3 % = EUR 4 500. Същият имот в Ловеч би обложен с EUR 150 000 × 2 % = EUR 3 000 — разлика от EUR 1 500.

Такса вписване — Агенция по вписванията

При всяка покупко-продажба нотариалният акт се вписва в Имотния регистър при Агенцията по вписванията. Таксата за вписване е 0,1 % от материалния интерес (по-високата стойност от договорната цена и данъчната оценка).

Таксата е еднаква за цялата страна и не зависи от общината. Не се начислява ДДС.

Стойност на имота	Такса вписване (0,1 %)
EUR 50 000	EUR 50
EUR 100 000	EUR 100
EUR 150 000	EUR 150
EUR 200 000	EUR 200
EUR 300 000	EUR 300

Вписването е задължително условие за противопоставимост на правата на купувача спрямо трети лица. Без вписване сделката е валидна между страните, но не може да бъде противопоставена на трети лица, които са вписали своите права по-рано.

Скрити разходи

Освен задължителните нотариални такси, местния данък и таксата за вписване, при покупка на имот възникват допълнителни разходи, които купувачите често пропускат:

1. Адвокатски хонорар

Ангажирането на адвокат за правно обслужване на сделката е силно препоръчително. Минималните адвокатски възнаграждения са определени в Наредба № 1/2004 на Висшия адвокатски съвет (чл. 7, ал. 2). Обичайният хонорар за стандартна сделка е EUR 500–2 000.

2. Изготвяне на нотариалния акт

Ако нотариусът изготвя проекта на нотариалния акт, се дължи допълнителна такса от около EUR 15. Ако проектът е изготвен от адвокат, тази такса не се дължи.

3. Брокерска комисия

Ако сделката е посредничена от агенция за недвижими имоти, обичайната комисия е 2–3 % от цената на имота. При имот за EUR 150 000 брокерската комисия от 3 % е EUR 4 500 — сума, сравнима с местния данък.

4. Документи за сделката

Документ	Приблизителна цена
Данъчна оценка	EUR 10–25
Удостоверение за тежести	EUR 5–10
Скица от АГКК	EUR 15–25
Удостоверение за семейно положение	EUR 2–5
Удостоверение за липса на задължения	EUR 5–10

5. Заклет превод на документи

При участие на чуждестранно лице в сделката се изисква заклет преводач, чиито услуги обикновено струват EUR 50–150.

6. Банкови такси

При ипотечен кредит банките начисляват такса за отпускане на кредита (обикновено 0,5–1 % от размера на кредита), такса за оценка на имота (EUR 100–250) и застраховка на имота (задължителна при ипотека).

Кой плаща какво — купувач и продавач

Обичайното разпределение на разходите при покупко-продажба на имот в България:

Разход	Кой плаща
Нотариална такса	Купувачът
Местен данък при придобиване	Купувачът
Такса вписване	Купувачът
Данъчна оценка	Продавачът
Удостоверение за тежести	Продавачът
Скица от АГКК	Продавачът
Адвокатски хонорар	Всяка страна поема разходите за своя адвокат
Брокерска комисия	По договаряне (обичайно купувачът)
Данък върху печалбата от продажба	Продавачът (ако дължи по ЗДДФЛ)

Важно: Горното е обичайната практика, но страните могат да уговорят различно разпределение. Препоръчваме да определите разпределението на разходите в предварителния договор.

Предварителен договор — защо е от значение

Преди сключване на нотариалния акт страните обикновено подписват предварителен договор по чл. 19 ЗЗД. В него се уговарят цената, сроковете, разпределението на разходите и условията за капаро (задатък). Предварителният договор не подлежи на нотариална заверка, но е правно обвързващ. Обичайният размер на капарото е 10 % от продажната цена.

Ако някоя от страните откаже да изпълни предварителния договор, другата страна може да предяви иск за обявяване на договора за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Данък върху печалбата от продажба (за продавача)

Продавачът — физическо лице — може да дължи данък върху печалбата от продажбата по реда на чл. 33 ЗДДФЛ. Облагаемият доход е разликата между продажната и покупната цена, намалена с 10 % нормативно признати разходи. Ефективната ставка е 9 %.

Изключения от облагане (чл. 13 ЗДДФЛ):

Един жилищен имот годишно, ако е бил основно жилище на продавача за последните 3 години.
Имот, придобит преди повече от 3 години (при условие че не е придобит чрез покупко-продажба) — при наследство или дарение.
До два недвижими имота годишно, ако продажбата е след повече от 5 години от придобиването.

Как да спестите от разходите

1. Проект на нотариален акт от адвокат

Ако Вашият адвокат изготви проекта на нотариалния акт, ще спестите допълнителната такса за изготвяне от нотариуса. Освен това адвокатът ще включи клаузи, които защитават Вашите интереси.

2. Преговаряйте за брокерската комисия

Брокерската комисия е договорна — не е фиксирана по закон. При по-скъпи имоти можете да преговаряте за по-нисък процент (например 1,5 % вместо 3 %) или за фиксирана сума.

3. Проверете данъчната оценка

Нотариалната такса и местният данък се изчисляват върху по-високата стойност от договорната цена и данъчната оценка. Ако данъчната оценка е значително по-висока от пазарната цена, оспорете я пред общината.

4. Електронно подаване

За удостоверения от АГКК и от общината, електронното подаване обикновено е по-бързо и по-евтино. Проверете възможностите за електронни услуги на кадастъра.

5. Купувайте без брокер

Ако намерите имота самостоятелно, ще спестите брокерската комисия — обикновено 2–3 % от цената на имота. При имот за EUR 200 000 това е до EUR 6 000.

6. Изберете адвокат с опит в имотни сделки

Компетентният адвокат ще идентифицира потенциални проблеми (тежести, незаконно строителство, спорна собственост) преди сделката. Хонорарът от EUR 500–1 500 може да Ви спести многократно повече.

7. Сравнете местния данък

Ако обмисляте покупка на имот в различни градове, местният данък може да направи значителна разлика. При имот за EUR 200 000 разликата между 2 % (Ловеч) и 3 % (София) е EUR 2 000.

Често задавани въпроси

Как се изчислява нотариалната такса при покупка на имот?

Нотариалната такса се изчислява по прогресивна (дегресивна) скала, определена в Тарифата за нотариалните такси към ЗННД. Основата е материалният интерес — по-високата стойност от договорната цена и данъчната оценка. При по-висока стойност процентът намалява. Максималната такса е EUR 3 068 (плюс 20 % ДДС).

Какъв е данъкът при придобиване на имот в София, Пловдив и Варна?

Данъкът при придобиване е 3 % в София, Пловдив и Варна (както и в повечето големи градове). Той се определя от общинския съвет по реда на ЗМДТ (чл. 44–51) и може да варира от 0,1 % до 3 %. Данъкът се дължи от купувача и е най-значителният разход при сделката.

Каква е таксата за вписване на нотариалния акт в Агенцията по вписванията?

Таксата за вписване е 0,1 % от материалния интерес. Тя е еднаква за цялата страна, не зависи от общината и не подлежи на ДДС. При имот за EUR 200 000 таксата е EUR 200.

Кой плаща нотариалните такси — купувачът или продавачът?

По обичайна практика купувачът плаща нотариалната такса, местния данък при придобиване и таксата за вписване. Продавачът поема разходите за документи (данъчна оценка, скица, удостоверение за тежести). Страните могат да уговорят различно разпределение.

Какви документи са необходими за покупко-продажба на имот?

Основните документи са: документ за собственост (нотариален акт), актуална скица от АГКК, данъчна оценка, удостоверение за тежести, удостоверение за семейно положение, удостоверение за липса на задължения към общината и документи за самоличност на страните. При ипотека и чуждестранно участие се изискват допълнителни документи.

Какви са скритите разходи при покупка на имот?

Скритите разходи включват: адвокатски хонорар (EUR 500–2 000), брокерска комисия (2–3 % от цената), документи за сделката (EUR 40–75 общо), заклет превод при чуждестранно лице (EUR 50–150), банкови такси при ипотека (0,5–1 % от кредита). Общо тези разходи могат да добавят 1–4 % върху задължителните разходи.

Как се определя материалният интерес — по договорна цена или по данъчна оценка?

Материалният интерес е по-високата от двете стойности — договорната цена и данъчната оценка. Нотариусът е длъжен да провери и двете. На практика пазарната цена почти винаги е значително по-висока от данъчната оценка, поради което материалният интерес обикновено е равен на договорната цена.

Има ли промяна в нотариалните такси след въвеждането на еврото от 01.01.2026 г.?

Тарифата за нотариалните такси остава непроменена по размер — стойностите са конвертирани от лева в евро по фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 лв. Максималната нотариална такса остава 6 000 лв. (≈ EUR 3 068) плюс 20 % ДДС. Промяната е единствено във валутата на плащане.

Заключение

Разходите при покупка на имот в България за 2026 г. обикновено възлизат на 3,5–4,5 % от стойността на имота (без брокерска комисия и адвокатски хонорар). Най-значителният разход е местният данък при придобиване (до 3 %), следван от нотариалната такса и таксата за вписване.

Ако планирате покупка на имот и се нуждаете от правно обслужване на сделката — свържете се с Innovires Legal. Ще извършим пълна правна проверка на имота, ще подготвим или прегледаме проекта на нотариалния акт и ще Ви придружим до нотариуса.

Тази статия е с информативен характер и не представлява правна консултация. Посочените стойности са приблизителни и зависят от конкретните параметри на сделката. Информацията е актуална към март 2026 г.

Нотариални такси и разходи при сделки с имоти (2026, EUR)