Етажна собственост — права, задължения и управление (2026)

Правна рамка

Управлението на етажната собственост се урежда от два основни нормативни акта:

1. Закон за собствеността (ЗС), чл. 37–49 — урежда вещноправните аспекти: какво представлява етажната собственост, кое е общо и кое индивидуално, правата и задълженията на собствениците.
2. Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) — урежда организационните въпроси: как се свиква общо събрание, как се гласува, кой управлява сградата, какви са санкциите.

Какво представлява етажната собственост

Съгласно чл. 37 ЗС, етажна собственост възниква, когато отделни етажи или части от етажи, заедно с принадлежащите им помещения в тавана или мазата, принадлежат на различни собственици. Собствениците на отделните обекти притежават индивидуална собственост върху своя обект и идеални части от общите части на сградата.

Общи части (чл. 38 ЗС)

Общи части на сградата са: земята, върху която е построена, дворът, основите, носещите стени, колоните, плочите, гредоредите, стълбищата, площадките, покривът, стените между отделните самостоятелни обекти, водопроводните, канализационните, електрическите, отоплителните и други подобни инсталации, асансьорите. Общите части не могат да се делят — те се притежават от всички етажни собственици пропорционално на стойността на техните обекти (чл. 40, ал. 1 ЗС).

Общо събрание — свикване, кворум и гласуване

Общото събрание (ОС) е върховният орган за управление на етажната собственост (чл. 11 ЗУЕС). В него участват всички собственици или техни представители.

Свикване на общо събрание

Общото събрание се свиква от управителя или от контролния съвет (контрольора), или по искане на собственици, притежаващи поне 20 % от идеалните части от общите части (чл. 12, ал. 1 ЗУЕС).

Свикването се извършва чрез покана, поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата, не по-късно от 7 дни преди датата на провеждане (чл. 13, ал. 1 ЗУЕС). Поканата трябва да съдържа дневния ред, датата, часа и мястото на провеждане.

Кворум

Общото събрание може да заседава, ако присъстват собственици, притежаващи повече от 67 % от идеалните части от общите части (чл. 15, ал. 1 ЗУЕС).

Ако не се събере необходимият кворум, събранието се отлага с 1 час и може да се проведе при наличие на собственици, притежаващи не по-малко от 33 % от идеалните части (чл. 15, ал. 2 ЗУЕС).

Мнозинства за гласуване

Важно: Решенията на ОС са задължителни и за собствениците, които не са присъствали или са гласували против (чл. 11, ал. 4 ЗУЕС). Собственик, който счита решението за незаконосъобразно, може да го обжалва пред районния съд в 30-дневен срок от получаване на протокола (чл. 40 ЗУЕС).

Управител vs професионален домоуправител

Управител — собственик на обект

Традиционно управлението се възлага на собственик (или обитател), избран от ОС за срок от 2 години (чл. 19, ал. 1 ЗУЕС). Управителят организира изпълнението на решенията на ОС, представлява етажната собственост в отношенията й с трети лица, следи за спазването на вътрешния ред, управлява и контролира разходването на средствата.

Професионален управител

Етажната собственост може да възложи управлението на професионален управител (юридическо лице или ЕТ) с решение на ОС, прието с мнозинство над 50 % от идеалните части (чл. 19б ЗУЕС).

Ново от 20.02.2026 г.: Съгласно последните промени в ЗУЕС, само лица, вписани в Регистъра на професионалните управители на етажна собственост при Министерството на регионалното развитие и благоустройството, имат право да извършват по занятие дейност по управление на етажна собственост.

Основните изисквания за вписване включват:

• лицето да не е осъждано за умишлено престъпление от общ характер (освен ако не е реабилитирано);
• да няма публични задължения;
• да има осигурен административен капацитет от минимум едно лице по трудов договор;
• регистрацията е валидна за 5 години и подлежи на подновяване;
• в 15-дневен срок от регистрацията трябва да се сключи застраховка „Професионална отговорност“.

Държавни такси за регистрация: EUR 80 (или EUR 72 при електронно подаване).

Вътрешен ред и правилник

Етажната собственост приема правилник за вътрешния ред (чл. 11, ал. 1, т. 1 ЗУЕС). Правилникът урежда:

• часовете на тишина (по закон: 22:00–8:00 и 14:00–16:00 в работни дни);
• реда за използване на общите части;
• правилата за отглеждане на домашни животни;
• реда за извършване на ремонтни дейности (обикновено забранени в празнични и почивни дни);
• санкции при нарушения.

Правилникът е задължителен за всички собственици и обитатели, включително наематели и гости.

Разпределение на разходите — кой какво плаща

Практически съвет: Обитателите, които не са собственици (наематели, ползватели), заплащат разходите за текущо поддържане, но не участват във вноските за ремонтен фонд и не гласуват на ОС по въпросите на ремонта.

Ремонтен фонд

Ремонтният фонд е задължителен за всяка етажна собственост (чл. 50 ЗУЕС). Той служи за финансиране на бъдещи ремонтни дейности — покрив, фасада, общи инсталации и др.

Ключови правила:

• Размерът на месечната вноска се определя от ОС с мнозинство 67 % от идеалните части.
• ЗУЕС определя минимални месечни вноски в зависимост от вида на сградата.
• Средствата от ремонтния фонд се набират по банкова сметка на етажната собственост или сдружението на собствениците.
• Управителят се отчита за разходването на средствата пред ОС.
• Неплатените вноски могат да се събират принудително — управителят или председателят на управителния съвет може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК.

Права и задължения на собствениците

Права (чл. 4 ЗУЕС):

• да използват общите части по предназначението им;
• да участват в управлението на етажната собственост;
• да искат от управителния съвет/управителя сведения за дейността му;
• да преглеждат всички книги и документи, свързани с управлението.

Задължения (чл. 6 ЗУЕС):

• да не нарушават обществения ред и тишината (между 22:00 и 8:00, между 14:00 и 16:00 в работни дни);
• да не извършват дейности, които застрашават конструктивната устойчивост и безопасността на сградата;
• да не извършват преустройства без одобрени проекти и разрешение за строеж;
• да заплащат разходите за управление и поддръжка;
• да осигуряват достъп до обекта си за извършване на необходими ремонтни дейности.

Санкции

ЗУЕС предвижда глоби за нарушения:

Актовете за нарушения се съставят от общинската администрация, а наказателните постановления се издават от кмета на общината (чл. 56–57 ЗУЕС).

Домашни животни в етажна собственост

Отглеждането на домашни животни е чест източник на конфликти. Съгласно Закона за защита на животните (ЗЗЖ) и ЗУЕС:

• собственикът може да отглежда домашни животни в своя обект;
• ОС не може да забрани изцяло отглеждането на домашни животни — такова решение е незаконосъобразно (ТР No 1/2016 г. на ОСГК на ВКС);
• ОС може да установи правила за отглеждането (разходки с каишка, почистване на замърсявания в общите части);
• при системно нарушаване на реда (силен лай, агресивно поведение, замърсяване) управителят може да състави протокол за нарушение.

Новости в управлението на етажната собственост (2026)

Регистър на професионалните управители

От 20.02.2026 г. влиза в сила задължението за вписване в Регистъра на професионалните управители на етажна собственост. Регистърът е публичен и е достъпен на сайта на МРРБ. Лица, които извършват по занятие дейност по управление на етажна собственост, без да са вписани в регистъра, подлежат на глоба до EUR 5 000.

Регистрацията е валидна за 5 години. В 15-дневен срок от получаване на удостоверение за регистрация, професионалният управител трябва да сключи застраховка „Професионална отговорност“, която се подновява ежегодно.

Единна информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС)

ЕИСЕС е електронна платформа, която обединява данни за всички сгради в режим на етажна собственост, регистрираните сдружения на собствениците, професионалните управители и наложените санкции. Системата цели повишаване на прозрачността и подобряване на контрола.

Практически проблеми и решения

Проблем 1: Собственик не плаща вноски

Това е най-разпространеният конфликт в етажната собственост. Управителят има право да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК. Съдът издава заповед за изпълнение, а ако длъжникът не възрази в двуседмичен срок, заповедта влиза в сила и може да се пристъпи към принудително изпълнение чрез съдебен изпълнител.

Проблем 2: Незаконни преустройства

Ако собственик извършва преустройство на своя обект без одобрен проект и разрешение за строеж, останалите собственици могат:

• да уведомят общинската администрация (ДНСК/РДНСК) за незаконния строеж;
• да поискат от ОС да вземе решение за предявяване на иск срещу нарушителя;
• да сигнализират управителя, който е длъжен да предприеме мерки.

Проблем 3: Обжалване на решения на ОС (чл. 40 ЗУЕС)

Собственик, който счита решение на ОС за незаконосъобразно, може да го обжалва пред районния съд по местонахождение на сградата в 30-дневен срок от получаване на протокола от събранието.

Често задавани въпроси

Заключение

Управлението на етажната собственост изисква познаване както на ЗУЕС, така и на вещноправните разпоредби на ЗС. Новите изисквания от 2026 г. за регистрация на професионалните управители са стъпка към повишаване на качеството на управление. Независимо дали избирате собственик-управител или професионален домоуправител, ключът е активното участие на собствениците в общите събрания, своевременното заплащане на вноските и поддържането на прозрачна отчетност.

Вижте също нашите статии за договор за наем, нотариални такси при имоти, ипотека и право на ползване.

Настоящата статия е с информативен характер и не представлява правна консултация. За конкретни правни казуси, свързани с етажна собственост, препоръчваме да се консултирате с адвокат.