Учредяване на право на ползване върху имот — ръководство

Ще научите

• Какво е право на ползване и как се различава от наем
• Как се учредява право на ползване — нотариален акт, завещание, давност
• Какви са правата и задълженията на ползвателя
• Данъчни аспекти — данък при учредяване и данък върху недвижимите имоти
• Петте основания за прекратяване на правото на ползване
• Право на ползване и ипотека, Airbnb, семейни отношения
• Как се заличава правото на ползване от Имотния регистър

Какво е право на ползване (ЗС чл. 56–62)

Съгласно чл. 56 от Закона за собствеността (ЗС), правото на ползване включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добивите от нея, без да се променя нейната същност.

Правото на ползване е:

• Вещно право — то е противопоставимо на всички, включително на собственика и на последващите приобретатели на имота.
• Лично право — свързано е с личността на ползвателя и не може да бъде прехвърляно на други лица.
• Не се наследява — прекратява се със смъртта на ползвателя (ако е учредено пожизнено).
• Следва имота — дори при продажба или публична продан на имота, правото на ползване се запазва.

Какво означава „гол собственик“

Когато е учредено право на ползване, собственикът на имота се превръща в т.нар. „гол собственик“ (nuda proprietas). Той запазва правото на собственост, но губи правомощието за ползване — не може да обитава имота, да го отдава под наем, нито да събира доходите от него, докато правото на ползване е в сила.

Разлика между право на ползване и наем

Практически извод: Правото на ползване предоставя много по-силна защита от наема. Ползвателят е защитен дори при смяна на собственика, докато наемателят може да бъде изваден с предизвестие от новия собственик.

Учредяване на право на ползване

1. С нотариален акт (най-често срещаният начин)

Правото на ползване върху недвижим имот се учредява с нотариален акт, вписан в Служба по вписванията (чл. 18 ЗС).

Най-разпространените хипотези:

а) Запазване на правото на ползване при прехвърляне: Собственикът продава, дарява или прехвърля имота срещу задължение за издръжка и гледане, като запазва за себе си правото на ползване. Типичен случай: родител дарява апартамент на дете, но запазва пожизнено право на ползване.

б) Отделно учредяване: Собственикът учредява право на ползване в полза на трето лице с отделен нотариален акт. Учредяването може да бъде възмездно или безвъзмездно.

в) Учредяване в полза на трето лице при продажба: При продажба на имот продавачът може да запази право на ползване не за себе си, а за трето лице (например за своя родител).

2. Със завещание

Завещателят може да остави на заветника право на ползване върху определен имот, като собствеността преминава към наследниците. Завещанието трябва да отговаря на формалните изисквания на Закона за наследството.

3. По давност

Правото на ползване може да бъде придобито по давност чрез непрекъснато упражняване в продължение на 10 години (при добросъвестно владение — 5 години), по аналогия с правилата за придобивна давност (чл. 79 ЗС).

Необходими документи за учредяване

• Документ за собственост на имота
• Актуална скица от АГКК (ако имотът е в район с кадастрална карта)
• Данъчна оценка на имота (от общината)
• Удостоверение за семейно положение
• Удостоверение за тежести
• Лични документи на страните

Права на ползвателя

Ползвателят има следните права (чл. 56–57 ЗС):

1. Да ползва имота по неговото предназначение — да живее в него, да го използва за стопанска дейност и т.н.
2. Да получава добивите — наеми, ренти, естествени плодове (реколта от земеделска земя, плодове от градина).
3. Да отдава под наем — ползвателят може да отдаде имота под наем на трети лица и да получава наемната цена. Собственикът няма право на тези доходи.
4. Да се защитава с вещни искове — ползвателят може да защити правото си както срещу трети лица, така и срещу самия собственик (негаторен иск).

Задължения на ползвателя (чл. 57–58 ЗС)

1. Да поддържа имота в състоянието, в което го е получил, като не отговаря за овехтяването и обикновеното износване (чл. 57 ЗС).
2. Да плаща разноските, свързани с ползването — данъци, такси за смет, консумативи (ток, вода, парно), застраховка (чл. 57 ЗС).
3. Да застрахова имота в полза на собственика и да заплаща застрахователните премии (чл. 57 ЗС).
4. Да не променя съществено вещта — ползвателят не може да извършва основни ремонти, преустройства или промени, които изменят предназначението на имота, без съгласието на собственика.
5. Да съобщава на собственика за всяко посегателство срещу имота и за появата на непредвидени повреди (чл. 58 ЗС).
6. Да върне имота на собственика при прекратяване на правото.

Препоръка: Включете изрична клауза в нотариалния акт за разпределението на разходите между ползвателя и собственика.

Данъчни аспекти

Данък при учредяване

Учредяването на право на ползване подлежи на облагане с местен данък по ЗМДТ:

• Данъчна основа: Данъчната оценка на правото на ползване, определена по реда на Приложение № 2 към ЗМДТ. При пожизнено право на ползване данъчната оценка зависи от възрастта на ползвателя.
• Данъчна ставка: Определя се от общинския съвет — обикновено между 0,4% и 3% от данъчната оценка. При дарение между роднини по права линия — намалена ставка.
• Нотариална такса: Пропорционална на удостоверявания материален интерес.

Данък върху недвижимите имоти

При учредено право на ползване данъкът върху недвижимите имоти (чл. 11, ал. 3 ЗМДТ) е задължение на ползвателя, а не на собственика.

Данъчна оценка на правото на ползване — формула

Пример: Имот с данъчна оценка EUR 30 000. Ползвателят е на 65 години. Данъчна оценка на правото на ползване: 30 000 x 50% = EUR 15 000. При данъчна ставка 2% — данък: EUR 300.

Прекратяване на правото на ползване — 5 основания

1. Смърт на ползвателя

Ако правото е учредено пожизнено (без определен срок), то се прекратява автоматично със смъртта на ползвателя. Правото на ползване не се наследява от наследниците на починалия ползвател.

2. Изтичане на определен срок

Ако в нотариалния акт е уговорен конкретен срок (например 10 години), правото се прекратява с изтичането му. Ако ползвателят почине преди изтичането на срока, правото се прекратява със смъртта.

3. Отказ на ползвателя

Ползвателят може доброволно да се откаже от правото си. Отказът се извършва с нотариално заверена декларация, която задължително се вписва в Служба по вписванията по местонахождение на имота.

4. Неупражняване в продължение на 5 години (чл. 59, ал. 3 ЗС)

Ако ползвателят не упражнява правото си в продължение на 5 последователни години, правото се погасява по давност. „Неупражняване“ означава, че ползвателят не е живял в имота, не го е отдавал под наем, не е събирал добиви от него.

Важно: Погасяването по давност не настъпва автоматично — собственикът трябва да се позове на него, за да произведе действие.

5. Съдебно прекратяване по искане на собственика (чл. 61 ЗС)

Собственикът може да иска прекратяване на правото на ползване по съдебен ред в следните случаи:

• Ползвателят си служи с имота по начин, който го застрашава с разрушаване или значително поврежда
• Ползвателят нарушава своите съществени задължения
• Ползвателят съществено променя вещта

Право на ползване и ипотека

Ипотека, вписана преди правото на ползване

Ако имотът е бил ипотекиран преди учредяване на правото на ползване, ипотеката има предимство. При принудително изпълнение и публична продан правото на ползване може да бъде заличено заедно с ипотеката.

Право на ползване, вписано преди ипотеката

Ако правото на ползване е вписано преди ипотеката, то се запазва дори при публична продан. Купувачът на публичната продан придобива имота с тежестта на правото на ползване. Това значително намалява стойността на имота при продан.

Практически извод: Банките обикновено изискват заличаване на вписано право на ползване преди учредяване на ипотека за ипотечен кредит.

Заличаване на правото на ползване от Имотния регистър

След прекратяване на правото на ползване е необходимо то да бъде заличено (отбелязано) в Имотния регистър.

Важно: Докато правото на ползване не бъде формално заличено от регистъра, то остава видимо като тежест при справка за имота. Това може да затрудни продажбата или ипотекирането на имота.

Често задавани въпроси

Заключение

Правото на ползване е мощен вещноправен инструмент, който осигурява дългосрочна защита на ползвателя. То е незаменимо при семейното имуществено планиране — позволява на родителите да прехвърлят собствеността на децата си, като запазят правото да живеят в имота до края на живота си. Създаването му изисква нотариален акт и вписване, а прекратяването настъпва при петте основания, разгледани по-горе.

Ако се нуждаете от съдействие при учредяване, прекратяване или заличаване на право на ползване, екипът на Innovires Legal е на Ваше разположение. Свържете се с нас за консултация.

Тази статия е изготвена с информационна цел и не представлява правен съвет. За конкретен правен въпрос, свързан с Вашата ситуация, моля обърнете се към квалифициран адвокат. Информацията е актуална към датата на публикуване (28.03.2026 г.) и може да бъде променена при последващи изменения в законодателството.