Договор за наем на недвижим имот — наръчник за наемодатели (2026)

Ще научите

• Каква е правната рамка на договора за наем по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
• Кои 12 клаузи трябва задължително да присъстват в договора.
• Как да определите размера на депозита и при какви условия да го задържите.
• Какви са задълженията на наемодателя и на наемателя.
• Как и кога се прекратява договорът.
• Какви данъчни задължения имате като наемодател — ефективна ставка, авансови декларации, годишна декларация.
• Практически съвети за безпроблемно отдаване под наем.

Правна рамка — ЗЗД, чл. 228–239

Договорът за наем е уреден в чл. 228–239 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят — да му заплати определена цена.

Основните правила, които ЗЗД въвежда, са следните:

• Максимален срок — 10 години, освен при търговски сделки (чл. 229, ал. 1). За лица, които могат да извършват само действия по обикновено управление, максималният срок е 3 години.
• Предаване на вещта — наемодателят е длъжен да предаде имота в състояние, което отговаря на ползването, за което е нает, и да осигури спокойното ползване на наемателя (чл. 230 ЗЗД).
• Ремонти — дребните поправки (крушки, кранове, брави) са за сметка на наемателя; основните ремонти — за наемодателя (чл. 231 ЗЗД).
• Задължения на наемателя — да плаща наемна цена, да ползва имота по предназначение, да го върне при прекратяване (чл. 232 ЗЗД).
• Прекратяване — срочен договор се прекратява с изтичане на срока без предизвестие. Безсрочен — с 1-месечно предизвестие (чл. 233 ЗЗД).
• Мълчаливо продължаване — ако наемателят продължи ползването със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се превръща в безсрочен (чл. 236 ЗЗД).
• Вписване — вписан договор за наем с нотариална заверка на подписите обвързва бъдещи приобретатели на имота (чл. 234 и чл. 237 ЗЗД). Невписан договор с достоверна дата обвързва новия собственик за не повече от 1 година (чл. 235 ЗЗД).

Познаването на тези разпоредби е от съществено значение, за да може договорът Ви да бъде в съответствие с императивните правила на закона и да не съдържа нищожни клаузи.

12 задължителни клаузи в договора за наем

Договорът за наем е формално свободен — ЗЗД не изисква задължително писмена форма. На практика обаче устният договор е неразумен избор за наемодателя. По-долу представяме 12 клаузи, които всеки добре изготвен писмен договор трябва да съдържа.

1. Предмет и описание на имота

Посочете точен адрес, квадратура, етаж, идентификатор по кадастрална карта (ако е наличен) и описание на обзавеждането. Към договора приложете приемо-предавателен протокол с подробен опис и снимки на състоянието на имота.

2. Наемна цена

Определете размера на наемната цена в евро (или в друга валута, по договореност), датата на плащане (например до 5-то число на текущия месец) и начина на плащане. Препоръчваме банков превод — той осигурява писмено доказателство за всяко плащане.

3. Депозит (гаранция)

Обичайната практика е 1–2 месечни наема. Определете конкретните условия, при които наемодателят може да задържи депозита, и срока за връщането му след прекратяване на договора.

4. Срок и предизвестие

Определете фиксиран срок (например 1 година) с възможност за автоматично подновяване. Уговорете предизвестие за непродължаване — обичайно 1–2 месеца преди изтичане на срока. Имайте предвид, че ако не уговорите подновяване и наемателят продължи ползването, договорът се превръща в безсрочен (чл. 236 ЗЗД).

5. Клауза за индексация на наема

Без индексационна клауза реалната стойност на наемната цена намалява с инфлацията. Препоръчваме годишна индексация, обвързана с HICP (хармонизирания индекс на потребителските цени за България, публикуван от Евростат) или фиксиран процент (например 3–5% годишно). Определете от коя дата се прилага индексацията.

6. Разпределение на ремонтите

Включете разпоредба, съответстваща на чл. 231 ЗЗД: дребни поправки (замърсявания, прегаряне на крушки, развалени брави, кранове) — за сметка на наемателя; основни и структурни ремонти — за наемодателя. Дефинирайте праг (например до EUR 100), под който разходите се считат за „дребни“.

7. Комунални разходи

Определете изрично кой плаща електричество, вода, парно/газ, интернет, кабелна телевизия, такса домоуправител. В повечето случаи комуналните разходи се поемат от наемателя.

8. Данъци и такси

По закон данък недвижим имот и такса битови отпадъци (ТБО) се дължат от собственика (ЗМДТ). Можете да уговорите, че наемателят ги поема, но пред общината задължението остава на Вас. Бъдете точни в договора.

9. Забрана за преотдаване (субнаем)

Забранете субнаема без Вашето изрично писмено съгласие. Без такава клауза наемателят може да преотдаде имота на трети лица, което увеличава риска от щети и неплащане.

10. Предназначение

Определете дали имотът се отдава за жилищни нужди, за офис или за друга дейност. Включете забрана за промяна на предназначението без Ваше съгласие. Това е от значение и при евентуален спор относно търговска дейност в жилищен имот.

11. Неустойки

Включете неустойка при предсрочно напускане (например 1 месечен наем) и при забавено плащане (например 0,1% на ден от забавената сума). Неустойките мотивират наемателя да спазва договорените условия.

12. Застраховка

Препоръчително е наемодателят да има застраховка „Имущество“ на имота. Можете да включите клауза, задължаваща наемателя да застрахова движимите вещи или да сключи застраховка „Гражданска отговорност“ към трети лица.

Депозит — колко и как

Депозитът (гаранционният депозит) не е уреден изрично в ЗЗД, но е утвърдена практика. Той служи като обезпечение за наемодателя срещу неплатени наеми, щети и неплатени сметки.

Препоръчителен размер: 2 месечни наема. Един месечен наем е минимумът, но осигурява по-слаба защита. Три и повече месечни наема затруднява намирането на наематели.

Условия за задържане: Определете изчерпателно в договора кога наемодателят може да задържи депозита:

• Неплатени наеми или комунални сметки;
• Щети по имота, надхвърлящи нормалното износване;
• Предсрочно напускане без предизвестие;
• Липсващи вещи от описа в приемо-предавателния протокол.

Срок за връщане: Препоръчваме да уговорите конкретен срок за връщане на депозита (или остатъка от него) след прекратяване на договора — обичайно 14–30 дни. През този период наемодателят извършва оглед и прави рекламации, ако има такива.

Лихва върху депозита: ЗЗД не задължава наемодателя да начислява лихва върху депозита. Ако искате да привлечете добри наематели, можете да предложите лихва или клауза за актуализация на депозита при индексация на наема.

Задължения на наемодателя

Като наемодател Вие имате следните основни задължения по закон и по договор:

1. Предаване на имота в годно състояние (чл. 230 ЗЗД) — имотът трябва да отговаря на ползването, за което е нает. При жилищно ползване — годни инсталации, покрив без течове, функциониращи ключалки.
2. Осигуряване на спокойно ползване (чл. 230 ЗЗД) — не можете да безпричинно влизате в имота, да пречите на наемателя или да отдавате части от него на трети лица без уговорка.
3. Основни ремонти (чл. 231 ЗЗД) — всички ремонти извън дребните поправки са за Ваша сметка (освен ако повредата е по вина на наемателя).
4. Отговорност за скрити недостатъци (чл. 230, ал. 2 ЗЗД) — ако имотът има недостатъци, за които наемателят не е знаел и не е могъл да знае при сключване на договора, отговорността е Ваша.
5. Данъчни задължения — плащане на данък недвижим имот и ТБО (ЗМДТ), деклариране и внасяне на данък върху доходите от наем (ЗДДФЛ).
6. Връщане на депозита — след прекратяване на договора, при липса на основания за задържане, депозитът трябва да бъде върнат в уговорения срок.

Задължения на наемателя

Основните задължения на наемателя, произтичащи от чл. 232 ЗЗД и от договора, са:

1. Плащане на наемна цена — в уговорения размер, срок и начин.
2. Ползване по предназначение — наемателят няма право да променя предназначението на имота (например да превърне жилище в магазин) без Вашето изрично съгласие.
3. Дребни поправки (чл. 231 ЗЗД) — замърсявания, крушки, кранове, брави и подобни дребни поправки са за негова сметка.
4. Опазване на имота — наемателят е длъжен да се грижи за имота с грижата на добър стопанин. Носи отговорност за щети, причинени от него, от членове на семейството му или от гости.
5. Забрана за субнаем — без Вашето писмено съгласие наемателят няма право да преотдава имота.
6. Уведомяване за повреди — наемателят следва незабавно да Ви уведоми за възникнали повреди, които изискват основен ремонт.
7. Връщане на имота — при прекратяване на договора наемателят е длъжен да върне имота в състоянието, в което го е получил, като се отчита нормалното износване (чл. 232, ал. 2 ЗЗД).

Прекратяване на договора

Договорът за наем може да бъде прекратен по няколко основания:

Изтичане на срока

Срочният договор се прекратява автоматично с изтичане на уговорения срок, без да е необходимо предизвестие (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). Ако желаете подновяване, уговорете клауза за автоматично подновяване с определен срок за противопоставяне.

Предизвестие при безсрочен договор

Безсрочният договор се прекратява с 1-месечно предизвестие от всяка от страните (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). Препоръчваме предизвестието да бъде в писмена форма (нотариална покана за по-голяма сигурност).

Мълчаливо продължаване

Ако след изтичане на срока наемателят продължи ползването със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се превръща в безсрочен (чл. 236 ЗЗД). Това означава, че и двете страни могат да го прекратят с 1-месечно предизвестие. Ако желаете да избегнете този ефект, изпратете писмено уведомление преди изтичане на срока.

Предсрочно прекратяване

Предсрочното прекратяване е възможно:

• По взаимно съгласие — с писмено споразумение между страните.
• При съществено нарушение — например системно неплащане на наем. В договора можете да определите кои нарушения представляват основание за едностранно прекратяване и с какъв срок на предизвестие.
• С неустойка — ако сте уговорили неустойка за предсрочно прекратяване (например 1 месечен наем), страната, която прекратява, дължи уговорената сума.

Продажба на имота

Ако продадете имота по време на действие на договора за наем:

• Вписан договор (чл. 234 ЗЗД) — обвързва новия собственик.
• Невписан договор с достоверна дата (чл. 235 ЗЗД) — обвързва новия собственик за не повече от 1 година от прехвърлянето.
• Невписан договор без достоверна дата — не обвързва новия собственик.

Препоръката ни е да впишете договора за наем, ако желаете дългосрочна защита на наемното правоотношение.

Данъчни задължения на наемодателя

Доходите от наем подлежат на данъчно облагане по реда на ЗДДФЛ. Ефективната данъчна ставка за физически лица е 9%.

Как се изчислява данъкът

1. Облагаем доход = получен доход от наем минус 10% нормативно признати разходи (чл. 31 ЗДДФЛ).
2. Данъчна ставка = 10% върху облагаемия доход.
3. Ефективен данък = 10% × 90% = 9% от брутния доход от наем.

Пример: Ако получавате EUR 500 месечен наем:

• Годишен доход: EUR 6 000
• Нормативно признати разходи (10%): EUR 600
• Облагаем доход: EUR 5 400
• Данък (10%): EUR 540 (т.е. EUR 45 на месец)

Авансов данък

Наемодателят е длъжен да внася авансов данък на тримесечна база (чл. 44 и чл. 55 ЗДДФЛ):

Тримесечие	Срок за деклариране и плащане
Q1 (януари–март)	До 30 април
Q2 (април–юни)	До 31 юли
Q3 (юли–септември)	До 31 октомври
Q4 (октомври–декември)	Не се внася авансово; данъкът се изравнява с ГДД

Кой удържа и внася данъка

• Ако наемателят е юридическо лице или самоосигуряващо се лице — наемателят удържа и внася данъка вместо наемодателя.
• Ако наемателят е физическо лице — наемодателят сам декларира и внася авансовия данък.

Годишна данъчна декларация

Годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ се подава до 30 април на следващата година. От 2026 г. декларациите за доходи от 2026 г. се подават в евро. За доходи от 2025 г., декларирани през 2026 г., сумите са в лева, но данъкът се плаща в евро.

Важно: Airbnb и краткосрочен наем

Ако отдавате имота чрез платформи като Airbnb или Booking.com, имате допълнителни задължения:

• Регистрация по чл. 97а ЗДДС (при получаване на услуги от чуждестранна платформа);
• Възможен патентен данък (ако се квалифицира като място за настаняване);
• Туристически данък по ЗМДТ;
• Осигурителни вноски, ако дейността е системна.

Практически съвети

Опитът ни в консултирането на наемодатели показва, че следните стъпки значително намаляват рисковете:

1. Нотариална заверка на подписите. Макар и незадължителна, нотариалната заверка придава достоверна дата на договора и улеснява евентуалното принудително изпълнение.
2. Приемо-предавателен протокол. Съставете подробен протокол с описание на състоянието на имота, обзавеждането, показанията на електромера и водомера, и снимков материал. Подпишете го от двете страни.
3. Вписване на договора. За договори с дълъг срок (3+ години) или при стойни имоти, вписването в имотния регистър е силно препоръчително. То защитава наемното правоотношение при евентуална продажба на имота.
4. Индексация на наема. Включете клауза за годишна индексация, обвързана с обективен индикатор (HICP). Без индексация при инфлация от 5% годишно реалната стойност на наема намалява с 25% за 5 години.
5. Банков превод за плащания. Избягвайте плащания в брой — банковият превод създава безспорно доказателство за всяко плащане (или неплащане).
6. Застраховка на имота. Застраховка „Имущество“ покрива рискове от пожар, наводнение, земетресение и други бедствия. Цената е незначителна спрямо потенциалните щети.
7. Проверка на наемателя. Преди сключване на договора поискайте препоръки от предишни наемодатели, справка за доходи или трудов договор. Това не е навлизане в личната сфера — това е разумна предпазливост.
8. Опис на обзавеждането. При отдаване на обзаведено жилище — опишете подробно всеки уред и предмет в приемо-предавателния протокол.
9. Писмена комуникация. Поддържайте комуникацията с наемателя по електронна поща или чрез приложение за съобщения — създава се писмен архив, който е полезен при спор.
10. Юридическа консултация. При по-стойностни имоти или при наемане от юридически лица (компании) консултирайте адвокат, който да прегледа или изготви договора.

Често задавани въпроси

Заключение

Добре съставеният договор за наем е инвестиция в спокойствието Ви като наемодател. Включете 12-те клаузи, описани по-горе, уговорете депозит от 2 месечни наема, съставете приемо-предавателен протокол и обмислете вписване на договора в имотния регистър.

Ако се нуждаете от помощ при изготвяне или преглед на договор за наем, свържете се с Innovires Legal. Ще подготвим договор, съобразен с Вашите конкретни нужди и с актуалната правна уредба.

Тази статия е с информативен характер и не представлява правна консултация. За конкретни случаи препоръчваме да се обърнете към адвокат. Информацията е актуална към март 2026 г. и отразява действащото законодателство към тази дата.