Какво означава „занижена цена“ в нотариалния акт
„Занижена“ (или „подценена“, „под действителната“) цена означава, че в нотариалния акт за продажба на недвижим имот страните посочват сума, която е по-ниска от действително платената и получената. Разликата обикновено се плаща в брой или извън банковия път — пресловутата „част под масата“.
Трите типични сценария
| Сценарий | Действителна цена | Цена в нотар. акт | Проблем |
|---|---|---|---|
| Строго ограничение по ЗМДТ | EUR 150 000 | EUR 40 000 (данъчна оценка) | Нотариалният акт не може да се изповяда под данъчна оценка — сделката се блокира |
| На данъчна оценка | EUR 150 000 | EUR 80 000 (данъчна оценка) | Часто; нисък основен риск, но „червен флаг“ за НАП при ревизия |
| Между оценка и пазарна | EUR 150 000 | EUR 120 000 | Висок риск — НАП може да ревизира и да преизчисли по пазарна стойност |
Защо хората го правят — „икономия“ на данъци
- Купувачът намалява данъка придобиване по чл. 47 ЗМДТ (0,1–3% от цената, в зависимост от общината).
- Купувачът плаща по-ниска нотариална такса (пропорционална на материалния интерес).
- Купувачът плаща по-ниска такса за вписване в Имотния регистър (0,1% от стойността).
- Продавачът намалява данък общ доход по чл. 33 ЗДДФЛ — 10% ефективна 9% върху положителната разлика между покупна и продажна цена.
- Продавач-юридическо лице намалява данъчна основа за корпоративен данък и ДДС (при облагаеми сделки).
Теоретичната икономия — 3–10% от сумата на „скритата“ цена. Реалните рискове — до 6 години лишаване от свобода и пълно данъчно преизчисление.
Правна рамка — пет закона в един нотариален акт
Продажбата на имот с нотариален акт е пресечна точка на няколко закона:
- Закон за собствеността и Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) — действителност на сделката;
- Закон за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) — процедура на изповядване;
- Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ), чл. 46–47 — данък придобиване (местен);
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), чл. 33 — данък върху печалбата от продажба;
- Наказателен кодекс (НК), чл. 255, чл. 313 — данъчна измама и невярна декларация;
- Закон за ограничаване на плащанията в брой (ЗОПБ) — задължителен банков път за плащания ≥ EUR 5 113;
- ЗМИП (AML) — комплексна проверка на клиента от нотариуса.
Чл. 46, ал. 2 ЗМДТ — минимална цена
Ключова защита: „Данъкът се определя върху цената на прехвърленото имущество, а когато тя е по-ниска от данъчната оценка — върху данъчната оценка.“ Това означава, че под данъчната оценка сделка не може да се изповяда. Данъчната оценка е минимум.
Чл. 47, ал. 1 ЗМДТ — ставка на местния данък
Ставката се определя от общинския съвет в диапазон 0,1% до 3% от цената (за 2026 г.). Типични ставки: София 2,5–3%, Пловдив 3%, морските общини 2,6–3%, по-малки общини 0,1–2,5%.
Обмислян диапазон 1–7%. НСОРБ предложи за Бюджет 2026 разширяване на диапазона от „0,1–3%“ на „1–7%“. Към момента на публикуване това е само предложение — ставките в закона остават 0,1–3%. Проверете актуалните ставки в Вашата община преди сделка.
Данъчни рискове за продавача
Данък по чл. 33 ЗДДФЛ
При продажба на недвижим имот от физическо лице, положителната разлика между продажната и покупната цена се облага с 10% ДОД, като се допуска 10% нормативно признати разходи (чл. 33, ал. 3) — ефективна ставка 9%.
Критично: при занижена цена в нотариалния акт за продажба, но реална цена в покупната фактура (ако продавачът я е купил на пълна стойност), се формира отрицателна или минимална облагаема разлика. Това изглежда изгодно — но само ако всички следващи звена (НАП, следващи купувачи) не оспорят. При ревизия НАП:
- Търси експертна оценка към датата на продажбата;
- Анализира банкови потоци на купувача и продавача;
- Предизвиква ревизия на „произход на средства“ при купувача (по-често).
Изключения от облагане — кога продажбата е необлагаема
По чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ, необлагаеми са:
- Едно жилище, продадено след ≥ 3 години от придобиване;
- До два имота, продадени след ≥ 5 години от придобиване;
- Земеделски земи, придобити по реституция или по наследство.
При тези случаи занижаването няма ДОД ползa за продавача — следователно мотивът е само за купувача или за отмиване. Вижте нашата статия за сделки с имоти от физ. лица.
Продавач — юридическо лице
- 10% корпоративен данък върху положителния резултат;
- ДДС, ако сделката е облагаема (нова сграда до 5 г. след акт 16, сгради със статут на „жилищен“ при строител);
- При занижаване — НАП прилага чл. 15 и чл. 16 ЗКПО (отклонение от данъчно облагане, пазарен принцип).
Данъчни рискове за купувача
Икономия в момента на сделката
Пример: покупка на София-градски апартамент. Действителна цена EUR 200 000; деклариран размер EUR 100 000.
- Местен данък при 3% ставка: деклариран 3 000 EUR вместо 6 000 EUR — икономия 3 000 EUR;
- Нотариална такса (тарифа — пропорционална): икономия ~500–800 EUR;
- Такса вписване (0,1%): икономия 100 EUR.
- Общо „спестено“: около 3 600 EUR.
Скрити разходи и рискове
1. Ниска покупна цена за бъдеща продажба
Ако купувачът после продаде имота на пълна пазарна стойност — разликата между EUR 100 000 (декларираната покупна) и EUR 230 000 (бъдещата продажба) генерира ДОД от 9% върху EUR 130 000 = EUR 11 700. Ако беше декларирал пълните EUR 200 000 — облагаема разлика би била само EUR 30 000, данък EUR 2 700. Загуба EUR 9 000 — много повече от „спестените“ 3 600 EUR.
2. Ревизия за произход на средства
При ревизия на физическо лице НАП анализира движението на имуществото. Ако купувачът декларира доходи EUR 60 000 годишно и придобие имот за EUR 100 000, но реално е платил EUR 200 000 — банковите потоци или свидетелски показания разкриват несъответствието. Последствие: доначисление на ДОД върху недекларирана сума + лихви + санкции.
3. Отмяна на сделката — връщане на декларирана сума
Ако сделката по-късно бъде обявена за нищожна, оспорвана от кредитори на продавача, или развалена по друго основание — купувачът връща само декларираната цена. Разликата „под масата“ е загубена без доказателство за плащане. Това е най-сериозният финансов риск.
4. Наказателна отговорност
Купувачът подписва нотариално декларация за реалността на плащанията. Подаването на неверни данни е престъпление по чл. 313 НК — до 3 години лишаване от свобода или глоба 51–153 EUR.
Наказателна отговорност — чл. 255 и чл. 313 НК
Чл. 255 НК — данъчна измама
Базово наказание: лишаване от свобода от 1 до 6 години и глоба до EUR 1 023 (2 000 лв.). Квалифицирани състави:
- При „големи размери“ (над EUR 1 534 / 3 000 лв. укрит данък): лишаване от свобода 2–8 г.;
- При „особено големи размери“ (над EUR 6 136 / 12 000 лв.): 3–10 г. + конфискация;
- При участие на два или повече души (продавач + купувач действат съгласувано): утежнен състав.
Чл. 255 е престъпление на резултат — необходимо е да е нанесена вреда на бюджета (т.е. данъкът е по-нисък от дължимия). Ако данъкът реално е заплатен (напр. от друга страна), чл. 255 не се осъществява — приложим става чл. 313.
Чл. 313 НК — неверни данни пред орган
Който потвърди неистина или затаи истина в писмена декларация, която се дава пред орган, се наказва с лишаване от свобода до 3 години или глоба от EUR 51 до EUR 153 (100–300 лв.). Ал. 2: при квалифицирани случаи — до 5 години.
Нотариална декларация — задължителен документ
Съгласно последните изменения на ЗННД, нотариусите са задължени да изискват от купувача и продавача писмена декларация за действителните плащания. Неподаването или подаването на неверни данни е самостоятелно нарушение. Нотариусът е длъжен да откаже изповядване при отказ да се даде декларация или при очевидни несъответствия.
Разлика от гражданскоправна нищожност. Дори при занижена цена сделката не е автоматично нищожна — гражданскоправно тя си остава валидна (ЗЗД чл. 183). Нищожността е изключение — при измама на трети лица или действия за избягване на кредитори. Наказателната отговорност обаче е реална, независимо от валидността.
Закон за ограничаване на плащанията в брой (ЗОПБ)
Чл. 3 ЗОПБ забранява плащания в брой на стойност равна на или надвишаваща EUR 5 113 (10 000 лв.). При имотни сделки над тази сума плащането трябва да мине по банков път или чрез внасяне по сметка. Забраната важи и за свързани плащания — т.е. делене на плащането на части под прага не заобикаля закона.
Санкции по ЗОПБ
- Физическо лице: глоба 25% от сумата, извършена в брой, не по-малко от EUR 255;
- Юридическо лице: имуществена санкция 50% от сумата;
- При повторно нарушение — двоен размер.
Следствие за занижената цена
Ако действителната цена е EUR 200 000 и EUR 100 000 са декларирани в нотариалния акт (платими по банков път), оставащите EUR 100 000 „в брой“ представляват двойно нарушение:
- ЗОПБ — плащане в брой над прага (25% глоба = EUR 25 000);
- НК чл. 313 — неверни данни пред нотариус.
Банковите извлечения при ревизия или при искане на „произход на средства“ показват дисонанса.
ЗМИП — нотариусът като „гейткийпър“
Нотариусите са задължени лица по ЗМИП (чл. 4, т. 16). Имотните сделки изискват задължителна комплексна проверка на клиента (CDD) по чл. 10 ЗМИП:
- Идентификация на страните;
- Установяване на действителен собственик;
- Обосновка на произхода на средствата;
- Оценка на риска (висок за имотни сделки);
- Текущ мониторинг.
При съмнение за изпиране на пари — нотариусът е длъжен да подаде известие за съмнителна операция (ИСО) до ДАНС в 3-дневен срок (чл. 72 ЗМИП). Разкриване пред клиента е забранено (no-tipping-off).
На практика занижена цена + плащане „под масата“ + неясни банкови потоци често предизвиква ИСО. Вижте нашата статия за CDD/KYC по ЗМИП.
Ревизия от НАП — инструменти и констатации
Произход на средства (ревизия на физическо лице)
По чл. 122, ал. 2 ДОПК, НАП може да определи данъчната основа по косвен метод, когато:
- Лицето не е подало или е подало неверна декларация;
- Разходите на лицето явно надвишават декларираните приходи;
- Придобиванията на имущество не съответстват на легитимно доказуеми източници.
Купувач, заплатил действително EUR 200 000 при декларирани доходи EUR 50 000 годишно, попада в „явно несъответствие“. НАП приема, че разликата е недекларирани приходи — облагаеми с 10% ДОД плюс лихви по ЗЛДТДПДВ.
Пазарна оценка (ревизия на продавача)
При продажба на имот НАП може да изиска експертиза за пазарна оценка. Ако установи, че декларираната цена е съществено под пазарната (обикновено > 20% отклонение), се преизчислява ДОД по пазарна стойност по чл. 33, ал. 11 ЗДДФЛ.
Обмен на информация
- Имотният регистър автоматично подава данни на НАП;
- Банките отчитат транзакции над определени прагове;
- DAC6/DAC7 и ЗМИП ИСО — cross-check от ДАНС;
- Нотариалните декларации се архивират и са достъпни за контролните органи.
Давността за установяване е 5 години обикновена, 10 години абсолютна по чл. 171 ДОПК. Вижте статията ни за давността пред НАП.
Практически препоръки — как да се защитите
За купувача
- Посочете действителната цена. Икономията от 3–4% днес може да струва 10–15% при бъдеща продажба.
- Плащайте по банков път. Всичко над EUR 5 113 — задължително. Препоръчително и под прага за проследимост.
- Пазете всички документи. Предварителен договор, фактури за капитал, банкови извлечения, договор — минимум 10 години (абсолютна давност ДОПК).
- При съмнение за подценяване — откажете. Не подписвайте нотариална декларация, която знаете, че е невярна.
- Не участвайте в „схема с продавач“. Съвместно действие с продавача — квалифициран състав по чл. 255 НК.
За продавача
- При необлагаема продажба (след 3 или 5 години) — нямате данъчна полза от занижаване. Декларирайте пълната цена.
- Проверете покупната цена. Ако покупната беше декларирана ниско, бъдещата продажба ще генерира висок ДОД. Запазете документи за подобрения (материали, ремонти) — те увеличават покупната основа.
- Избягвайте плащания в брой над прага.
- Декларирайте доходите в ГДД. Непредставянето е основание за данъчна измама.
За собственик на бизнес (юридическо лице)
- Сделки между свързани лица по пазарни условия (чл. 15 ЗКПО). Трансферно ценообразуване — задължително.
- Документиране на пазарната оценка (сертифициран оценител).
- При прехвърляне към собственик — риск от скрито разпределение на печалбата (чл. 26 ЗКПО).
Имотна сделка — правен и данъчен анализ преди подпис
От структуриране на цената и изготвяне на предварителен договор, през проверка на тежести и кадастрални особености, до пълно данъчно планиране и оптимизация на разходите — екипът на Innovires подпомага купувачи и продавачи в имотни сделки. При вече завършена сделка със занижена цена — правен анализ на рисковете, подготовка за евентуална ревизия, защита при проверка от НАП или ДАНС. Свържете се преди подписване на нотариален акт — пост-фактум защитата е многократно по-скъпа.