Сделки с имоти от физически лица — покупка, флип, данъци и ДДС (2026)

Кой е засегнат от тези правила

Правилата в настоящата статия се прилагат за физически лица — местни лица по смисъла на чл. 4 ЗДДФЛ или чуждестранни физически лица, реализиращи доходи от източник в България. Обхванати са сделки с:

• Жилищни имоти — апартаменти, къщи, вили, ателиета;
• Нежилищни имоти — магазини, офиси, складове, паркоместа;
• Парцели — УПИ, земеделска и горска земя;
• Ограничени вещни права — право на строеж, право на ползване.

Статията не разглежда сделки на юридически лица — те подлежат на отделен режим по Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО). За общата процедура при покупка на имот вижте отделната ни публикация.

Покупка на имот — какви данъци дължите

При придобиване на недвижим имот физическото лице понася няколко вида такси и данъци. Обичайно купувачът плаща всички, освен ако в предварителния договор не е уговорено друго.

При покупка от физическо лице (непрегистриран продавач) ДДС не се начислява, независимо дали сградата е нова или стара.

Продажба — кога е освободена от данък

Чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ урежда три самостоятелни хипотези, при които доходът от продажба на имот е необлагаем. Всяка от тях действа независимо — достатъчно е да попадате в една, за да не дължите данък.

Хипотеза 1 — един жилищен имот, притежаван над 3 години

Освободен от данък е доходът от продажба на един жилищен недвижим имот за календарна година, при условие че между датата на придобиване и датата на продажбата са изминали повече от 3 години. Приложимо е само за имоти с жилищен характер — апартамент, къща, вила, ателие. Няма значение дали имотът е основно или второ жилище.

Хипотеза 2 — до два имота, притежавани над 5 години

Освободен е доходът от продажба на до два имота за календарна година, ако между придобиването и продажбата са изминали повече от 5 години. Тази хипотеза обхваща както жилищни, така и нежилищни имоти (парцели, магазини, офиси, складове).

Хипотеза 3 — земеделски и горски имоти

Освободен е доходът от продажба на селскостопански и горски имоти, притежавани повече от 5 години — без ограничение на броя на сделките.

Продажба — облагаема сделка

Когато сделката не попада в някоя от трите хипотези за освобождаване, приложим е чл. 33 ЗДДФЛ — 10% данък върху положителната разлика между продажната и придобивната цена.

Как се формира облагаемата основа

• Продажна цена — уговорената в нотариалния акт (ако е по-ниска от данъчната оценка, НАП може да облага по по-високата).
• Минус придобивна цена — документирана с нотариален акт, договор за дарение или удостоверение за наследство (при наследство — данъчна оценка към момента на смъртта).
• Минус документирани подобрения — фактури за ремонт, издадени на името на продавача.

Нормативно признати разходи (НПР) — 10%

Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ облагаемата основа при продажба на недвижим имот се определя като положителната разлика между продажната и придобивната цена, намалена с 10% нормативно признати разходи (които не е необходимо да се доказват с документи). Това означава, че ефективната данъчна тежест е 9% (10% данък върху 90% от печалбата).

Пренасяне на загуба — не се допуска

Чл. 33, ал. 6 ЗДДФЛ изрично забранява пренасянето на загуба от една сделка към друга или към следваща година. Ако продадете имот на загуба, тя остава „в сметка нула“.

Деклариране

Доходът се декларира в Приложение №5 към годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ, с краен срок 30 април на годината, следваща тази на придобиване на дохода.

Флип — купи-ремонтирай-продай

Класическият флип е покупка на имот (често с банков кредит или от „Акт 14“), ремонт и продажба в срок от 6 до 24 месеца с цел печалба. От данъчна гледна точка флипът е граничен случай — може да е лично имущество или стопанска дейност в зависимост от обстоятелствата.

Кога флипът е „лично имущество“

• Единична сделка без предварителен план за препродажба;
• Планирано собствено ползване, което не се е осъществило (смяна на работа, раздяла, здравословна промяна);
• Без систематично привличане на капитал от трети лица;
• Ремонтът е за собствено ползване, а не „обзавеждане за продажба“.

Индикатори за стопанска дейност

НАП и съдебната практика използват следните белези, за да преквалифицират флипа като независима икономическа дейност:

• Финансиране с кредит, договорен за кратък период и препокриван след продажбата;
• Home staging — професионално „обзавеждане за продажба“ (фотография, визуализации, маркетингова кампания);
• Ангажиране на постоянни екипи — архитект, строителна фирма, брокер на абонамент;
• Реклама на имота още преди завършването на ремонта;
• Финансиране от няколко физически лица (multi-party) с разпределение на печалбата;
• Системност — повече от един сходен проект в последните 12–24 месеца.

Кога НАП преквалифицира като стопанска дейност

Митът „3 сделки за 12 месеца“ — погрешен

В старата практика на НАП и в по-стари ревизионни актове често се прилагаше формулата: „три и повече сделки годишно = стопанска дейност“. Това не е нормативен критерий. Нито ЗДДФЛ, нито ЗДДС съдържат магическо число от три сделки. Позоваване на такъв праг в ревизионен акт подлежи на успешно обжалване.

Правилната нормативна рамка

Съгласно чл. 3, ал. 2 ЗДДС „независима икономическа дейност“ е дейност, осъществявана редовно или по занятие, включително интелектуална дейност, упражнявана като свободна професия. Чл. 1, ал. 3 ТЗ допълва определението за търговец — извършване по занятие на търговски сделки.

Два кумулативни критерия от практиката на СЕС

1. Организация на ресурси „по търговски начин“ — доминиращ критерий. Ако физическото лице използва средства, подобни на тези на търговците (професионални екипи, маркетинг, кредити за флип, home staging), това е показател за стопанска дейност.
2. Системност — дейността не се извършва инцидентно, а с повторяемост и намерение за продължаване.

Решения на Съда на ЕС C-180/10 и C-181/10 (Słaby, Kuć)

В обединените дела C-180/10 и C-181/10 (Słaby, Kuć) СЕС уточнява:

• Обикновеното упражняване на правото на собственост (продажба на лични имоти) не е стопанска дейност;
• Разделянето на един парцел на по-малки за продажба не е автоматично стопанска дейност;
• Стопанска дейност възниква, когато собственикът предприема активни стъпки за предлагане на пазара — благоустрояване, инфраструктура, маркетингова кампания, сходни на тези на търговец на недвижими имоти.

Тази практика обвързва българските съдилища и НАП чрез чл. 19 ДФЕС и е решаващ аргумент при обжалване на преквалификация.

Практически сценарии

Сценарий 1 — НЕ е стопанска дейност

Иван наследява три имота от родителите си. В същата година ги продава, защото не може да ги поддържа и живее в чужбина. Квалификация: обикновено упражняване на правото на собственост. Доходите попадат в освобождаването по чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ, ако имотите са били притежавани над 5 години (при наследство — срокът тече от нотариалния акт).

Сценарий 2 — явно стопанска дейност

Мария купува 4 апартамента на „Акт 14“ от строител, финансира ремонта с кредит, наема постоянен строителен екип и ги продава на „Акт 16“ с печалба в рамките на 10 месеца. Квалификация: стопанска дейност по чл. 3, ал. 2 ЗДДС — 15% комбиниран данък + задължителна ДДС регистрация при оборот над EUR 51 130.

Сценарий 3 — хибриден случай

Петър купува стар апартамент, живее 6 месеца, прави основен ремонт и го продава. Квалификация: граничен случай — зависи от намерението при покупката, маркетинговите действия и дали следващата година предприема подобен проект. Препоръчва се предварителен данъчен анализ.

Сценарий 4 — поземлен имот с благоустрояване

Деница купува голям парцел, разделя го на 5 УПИ, прави подходи, ток, водопровод и продава парцелите поединично. Квалификация: по смисъла на СЕС Słaby/Kuć — стопанска дейност, защото собственикът предприема активни стъпки, сходни на тези на търговец.

Сценарий 5 — учредяване на право на строеж срещу обезщетение

Собственик на земя учредява право на строеж в полза на строител и получава апартаменти в новата сграда, които продава. Квалификация: обикновено се третира като стопанска дейност, ако са продадени повече от два обекта или ако първоначалната сделка е структурирана с цел препродажба.

ДДС режим при стопанска дейност

Когато дейността е преквалифицирана като независима икономическа, възниква и задължение по ЗДДС.

Праг за задължителна регистрация

Съгласно чл. 96 ЗДДС задължителна регистрация се изисква при облагаем оборот над EUR 51 130 (100 000 лв.) за последните 12 последователни месеца. Превишаването на прага налага подаване на заявление в 7-дневен срок. За детайлите по процедурата вижте отделната ни публикация.

Нови vs. стари сгради

Доброволна регистрация и опция за облагане

Ако купувачът е ДДС регистриран и желае да приспадне данъка, продавачът може да избере облагане и на освободена доставка (чл. 45, ал. 7 ЗДДС). Тази опция е полезна при продажба на офиси и магазини между търговци.

Санкции при непреквалификация и пропуснато деклариране

Ако НАП при ревизия установи, че сте извършвали стопанска дейност, без да сте декларирали, рискът включва:

• Доначисляване на данък — 15% комбиниран данък (10% корпоративен + 5% дивидент) за ЮЛ или ЗДДФЛ за физически лица като търговец;
• Доначисляване на ДДС — за 5 години назад, с 20% върху оборота;
• Лихви за забава — ОЛП на БНБ + 10 процентни пункта годишно (чл. 1 ЗЛВДТДПДВ);
• Глоба — 10% до 15% от укрития данък (чл. 80а ЗДДФЛ и чл. 180 ЗДДС);
• Ревизия по аналог по чл. 122–123 ДОПК — при липса на документация НАП може да определи данъчна основа по пазарни аналози.

Давностният срок за установяване на задълженията е 5 години от изтичане на годината, в която е подадена декларацията (чл. 171 ДОПК).

Официалната позиция на приходната администрация относно деклариране на доходи от продажба на имущество е достъпна на сайта на НАП.

Често задавани въпроси