Публична продан от ЧСИ — процедура, цени и права на длъжника (2026)

Правна рамка и видове публична продан

Публичната продан е способ за принудително изпълнение по Глава XL ГПК — чл. 483–499. Прилага се при невъзможност на длъжника да плати парично вземане и кредиторът е образувал изпълнително производство чрез ЧСИ (по избор) или ДСИ.

Субекти на проданта

• Частен съдебен изпълнител (ЧСИ) — регистриран в Камара на частните съдебни изпълнители. Избира се от кредитора.
• Държавен съдебен изпълнител (ДСИ) — при районния съд по местонахождение на имуществото.
• Публичен изпълнител (НАП) — специален режим за публични вземания (данъци, осигуровки) по ДОПК.

Обект на продан

Обект могат да бъдат:

• Недвижими имоти — жилища, офиси, земеделски земи, промишлени обекти;
• Движими вещи на стойност над определен минимум;
• Моторни превозни средства;
• Ценни книжа, права, дялове в дружества;
• Вземания на длъжника от трети лица.

Оценка на имота и определяне на началната цена

Оценка от вещо лице

Чл. 485 ГПК: ЧСИ назначава вещо лице (независим оценител със сертификат), което изготвя експертна оценка на имота. Оценката включва:

• Описание на имота (площ, състояние, особености);
• Пазарна стойност по сравним метод (сравнима с транзакции в региона);
• Специфики, които влияят на цената (наеми, ипотеки, наложени тежести).

Начална цена — първа продан

Чл. 485, ал. 4 ГПК: началната цена е 75% от оценката. Това е минималната цена, под която имотът не може да бъде възложен на първата продан.

Начална цена — втора продан

Ако първата продан не се осъществи, се обявява втора продан. Началната цена за втората продан е 80% от началната цена на първата — тоест 60% от оценката.

Обжалване на оценката

Длъжникът може да възрази срещу оценката в 7-дневен срок от връчването. При основателни мотиви ЧСИ може да назначи нов експерт или колективна експертиза. Важно: оспорване на оценката е най-ефективната защита за длъжника — ниска оценка означава ниска продажна цена и голяма остатъчна задълженост след проданта.

Обявление за публичната продан

Чл. 487 ГПК задължава ЧСИ да изготви писмено обявление за проданта, което съдържа:

• Собственика на имота;
• Подробно описание на имота (вид, адрес, площ, идентификатор по кадастъра);
• Информация за ипотеки и други тежести;
• Оценка и начална цена;
• Ден и място на началото и края на проданта;
• Условия за участие (задатък 10%, срок);
• Информация за оглед.

Публикуване и разгласяване

Обявлението се публикува:

• На Националния регистър на публичните продажби на Камарата на ЧСИ (izpalniteli.com);
• На таблото в кантора на ЧСИ;
• На таблото в районния съд;
• В канцеларията на общината или кметството.

Срокът от публикуване до начало на проданта е минимум 1 месец (чл. 487 ГПК). Това дава възможност на потенциалните купувачи да се запознаят и да направят оглед.

Участие в проданта — задатък и наддаване

Кой може да участва

• Всяко дееспособно лице или юридическо лице — с платен задатък.
• Длъжникът може да участва като купувач в публичната продан на собствения си имот.
• Кредиторът, на когото се дължи изпълнение, може да участва без да дължи задатък, ако прихваща срещу вземането.
• Забранено е участието на ЧСИ, неговия заместник, съпрузи и роднини.

Задатък 10%

Чл. 489 ГПК: всеки кандидат внася задатък в размер на 10% от обявената начална цена по банкова сметка на ЧСИ, до изтичане на проданта. Без внасяне на задатък наддавателното предложение не се приема.

Ход на проданта

Проданта тече 1 месец (чл. 488 ГПК). Наддаването се извършва с писмени предложения в запечатани пликове, подадени до ЧСИ. В обявения край на проданта ЧСИ отваря пликовете и обявява най-високата предложена цена.

Ако са подадени еднакви най-високи предложения, се провежда устен търг между тези наддавачи — с минимална стъпка, определена от ЧСИ.

Следствия от успешна продан

• Купувачът има 2 седмици да плати цената минус задатъка.
• При неплащане — следващият най-висок наддавач става купувач; неплатилият губи задатъка.
• При отказ и на следващия — трети и т.н.
• При изчерпване на всички наддавачи — проданта се счита за неосъществена.

Постановление за възлагане

След плащане на цената ЧСИ издава постановление за възлагане на имота на купувача (чл. 496 ГПК). Постановлението:

• Прехвърля собствеността върху имота на купувача;
• Подлежи на вписване в Имотния регистър;
• Има сила на нотариален акт за собственост.

Обжалване на постановлението (чл. 435 ГПК)

Постановлението за възлагане може да се обжалва в 14-дневен срок от връчването на правоимащото лице. Кой има право да обжалва:

• Лице, което е внесло задатък до последния ден на проданта;
• Кредиторът, участвал в наддаването без задатък (поради прихващане);
• Длъжникът — но само на следните две ограничени основания:
  1. Наддаването в публичната продан не е извършено правилно (процесуално нарушение);
  2. Имотът не е възложен по най-високата предложена цена.

Длъжникът не може да обжалва на общи основания — за общо оспорване на действията на ЧСИ се използва отделната процедура по чл. 435 ГПК.

Обжалване на действията на ЧСИ (чл. 435 ГПК)

Чл. 435 ГПК урежда общата процедура за обжалване на действията на съдебния изпълнител. Срокът е 1 седмица от извършването на действието или от уведомяването (30.06.2021 г. — уеднаквяване на сроковете).

Кой може да обжалва

• Длъжникът — при конкретни нарушения (завишени разноски, неправилни тежести, грешна оценка, нарушена процедура);
• Кредиторът (взискател) — при отказ за извършване на действие или неправилно действие;
• Трето лице — чиито права са засегнати (напр. съсобственик на имота, купувач).

Компетентен съд

Окръжният съд по местонахождение на ЧСИ. Решението му е окончателно и не подлежи на касация (с изключение в определени хипотези).

Ограничения на предмета на обжалване

Длъжникът не може да оспорва:

• Съществуването на вземането (за това — отделен иск по чл. 439 ГПК);
• Размера на дълга (оспорва се срещу съдебния акт, въз основа на който е образувано производството);
• Валидността на изпълнителния лист.

Действия, които могат да се обжалват

• Запор или възбрана върху несъществуващо вземане;
• Включване в изпълнението на защитено имущество;
• Неспазване на реда и сроковете;
• Завишени разноски;
• Грешна оценка (когато има съществени отклонения от пазарна стойност);
• Незаконно назначаване на вещо лице.

Защита на единственото жилище и други имущества (чл. 444 ГПК)

ГПК предвижда защитено имущество, което не подлежи на принудително изпълнение. Чл. 444 ГПК:

Единствено жилище

• Единственото жилище на длъжника и неговото семейство — в определени размери (например до 30 кв.м. за 1 член, до 120 кв.м. за 4+ членове);
• Имотът над тези размери се счита за „надхвърлящ“ и може да се изнесе на продан, а длъжникът получава парична компенсация за защитената част;
• Защитата отпада при ипотека върху самото жилище — тогава то може да се изнесе дори ако е единствено.

Други защитени имущества

• Лични вещи на длъжника и семейството;
• Храна за 1 месец;
• Вещи за упражняване на професия до 1 000 лв. (EUR 511);
• Подкрепа и издръжка (алименти, пенсии до определени размери);
• Земеделска земя на дребен производител (до 5 декара на лице);
• Вещи, необходими за инвалиди.

Спиране на изпълнението

Длъжникът може да поиска спиране в конкретни случаи:

• Подаване на иск по чл. 439 ГПК (отричане на вземането) с предоставяне на обезпечение;
• Обжалване по чл. 435 ГПК с основание за опровергаване на основното изпълнително действие;
• Сключване на споразумение за разсрочено плащане с кредитора.

Нова публична продан и продажба чрез преговори

Нова публична продан

Чл. 499 ГПК: ако първата и втората публична продан не успеят (няма подадени предложения или наддавания, достигащи началната цена), ЧСИ обявява нова публична продан без фиксиран праг за намаляване на цената — цената се определя отново след актуална оценка.

Продажба чрез преговори

След неуспешна публична продан и с писмено съгласие на кредитора и длъжника, ЧСИ може да извърши продажба чрез преговори — пряко договаряне с конкретен купувач без задатък и наддаване. Цената не може да е по-ниска от последната начална цена.

Разпределение на получената цена

След плащане от купувача и издаване на постановлението, ЧСИ разпределя цената между кредиторите в следния ред (чл. 136 ЗЗД + ГПК):

1. Разноски по изпълнителното производство (такси на ЧСИ, хонорари на вещи лица);
2. Държавни и общински публични задължения за същия имот (данък сгради, такси);
3. Заложни и ипотечни кредитори — по ред на тяхното учредяване;
4. Привилегировани вземания (заплати на работници до лимит, алиментни задължения);
5. Обикновени кредитори — пропорционално, ако сумата не стига за всички.

Ако след пълното изплащане на всички кредитори остане сума, тя се връща на длъжника.

Практически съвети за длъжник в изпълнително производство

1. Не игнорирайте уведомленията. Всяко съобщение от ЧСИ пораща срокове — пропуснат срок обикновено е невъзвратим.
2. Реагирайте в първите седмици. Най-големите възможности за защита са в началото — оспорване на оценката, искане за спиране, преговори с кредитор.
3. Оспорвайте оценката при подценяване. Ако имотът е оценен под пазарна стойност, внесете възражение и искайте повторна експертиза.
4. Проверете защитата на единственото жилище. При единствено жилище и при липса на ипотека върху него — възражение за защита по чл. 444 ГПК.
5. Провеждайте преговори с кредитора. Разсрочено плащане, частично опрощаване, продажба „на добро“ — всичко това може да замести проданта.
6. Запазете правото да обжалвате. Постановлението за възлагане се обжалва в 14 дни — адвокат следва да е ангажиран предварително.
7. Проверете изпълнителния лист. Ако има формални пороци или давност е изтекла, възможен е иск по чл. 439 ГПК за отричане на вземането.
8. Не допускайте „контролирани“ купувачи. Ако забелязвате, че кредиторът насочва конкретен купувач, оспорвайте за нарушение на прозрачността.

Текстът на ГПК е достъпен на lex.bg. Регистър на публичните продажби — izpalniteli.com.

Често задавани въпроси