Преписи на нотариални актове 2026 — кой може да ги получи и какво се промени от 15 януари

Какво е препис на нотариален акт

Преписът на нотариален акт представлява копие на вписан в Имотния регистър документ, който удостоверява права върху недвижим имот. Преписите могат да бъдат два вида:

• Заверен (официален) препис — носи печат и подпис на Службата по вписванията и има доказателствена сила на оригинала. Използва се пред съд, нотариус, банка и други институции.
• Незаверен препис — обикновено копие без удостоверителен характер. Служи за информационни цели — например за предварителна проверка на собствеността преди сключване на сделка.

Преписи се издават от Службата по вписванията (част от Агенцията по вписванията) по местонахождение на имота. Документите, за които могат да се издават преписи, включват нотариални актове за покупко-продажба, дарение, замяна, делба, учредяване на вещни права, ипотеки, възбрани и други вписани актове.

Значението на достъпа до тези документи е голямо: те са основният инструмент за проверка на собствеността (due diligence при покупка на имот) и за установяване на тежести върху имота. Ето защо промените от януари 2026 г. засягат широк кръг от участници в сделките с недвижими имоти.

Какво се промени от 15 януари 2026 г.

С изменения в Правилника за вписванията, влезли в сила на 15 януари 2026 г., беше съществено ограничен кръгът на лицата, които имат право да получават преписи — както заверени, така и незаверени — от Имотния регистър. Най-важните промени са:

• Преди 15.01.2026: всяко лице можеше да получи незаверен препис от вписан нотариален акт или друг документ за собственост, без да обосновава причината за искането си. Информацията за собствеността на недвижимите имоти беше фактически публична.
• След 15.01.2026: достъпът до преписи (включително незаверени) е ограничен до изчерпателно изброени категории лица. Всяко друго лице трябва да докаже правен интерес от получаването на преписа.

На практика това означава, че Имотният регистър вече не е отворен за свободен достъп. Ако не попадате в някоя от осемте привилегировани категории, трябва писмено да обосновете защо Ви е необходим преписът, по отношение на кого и за каква цел, и да приложите доказателства.

Промяната засяга и електронните справки — достъпът до сканирани копия на вписани актове чрез портала на Агенцията по вписванията също подлежи на новите ограничения.

Защо бяха въведени ограниченията — контекст и мотиви

Промените в Правилника за вписванията са пряк отговор на нарастващия брой случаи на имотни измами в България, известни в медийното пространство като действия на „имотната мафия“. Типичните схеми включват:

• Фалшиви пълномощни — измамници получават преписи на нотариални актове на чужди имоти, изготвят подправени пълномощни и извършват продажби от името на нищо неподозиращите собственици.
• Злоупотреба с лични данни — преписите съдържат имена, ЕГН, адреси и други лични данни на страните по сделките. Свободният достъп до тези данни улеснява кражбата на самоличност и други престъпления.
• Целенасочено подбиране на жертви — чрез масово извличане на информация за собственици на скъпи имоти, възрастни хора или лица, живеещи в чужбина, измамниците идентифицират потенциални жертви.

Законодателят прецени, че балансът между публичността на Имотния регистър и защитата на правата на собствениците трябва да се промени в полза на по-голяма сигурност. Ограниченият достъп не означава край на прозрачността — лицата с легитимен интерес (купувачи, кредитори, адвокати) продължават да имат пълен достъп, но вече трябва да се идентифицират и обосноват.

Следва да се отбележи, че подобни ограничения съществуват в редица европейски държави — например в Германия достъпът до поземления регистър (Grundbuch) е ограничен до лица с доказан правен интерес още от десетилетия.

Осем категории лица с право на преписи

Съгласно изменения Правилник за вписванията, право да получат преписи (заверени и незаверени) от вписани актове имат следните категории лица:

1. Страни по сделката — купувач, продавач, дарител, надарен, съделител при делба, заменител и всяко друго лице, което е участвало като страна в сделката, обективирана във вписания акт. Това е най-широката и безусловна категория — участниците в сделката винаги имат право на препис.
2. Преки и непреки правоприемници и праводатели — наследници на страните по сделката, лица, придобили имота на последващо основание (напр. купувач от купувача), както и лица, от които страните са придобили правата си. Тази категория обхваща цялата верига на собствеността.
3. Законни представители и упълномощени лица — родител на малолетен или непълнолетен собственик, настойник, попечител, както и лица, упълномощени с изрично пълномощно от някоя от горните категории.
4. Адвокати — вписани в регистъра на адвокатска колегия адвокати имат право на достъп по силата на професионалния си статут, без да е необходимо да доказват конкретен правен интерес. Достатъчно е представянето на адвокатска карта.
5. Нотариуси — нотариусите имат неограничен достъп до преписи, доколкото това е необходимо за изпълнение на нотариалните им функции.
6. Частни съдебни изпълнители (ЧСИ) — при изпълнение на служебните си задължения по принудително изпълнение, обезпечение и други законови процедури.
7. Съд, прокуратура, следствие — органите на съдебната власт имат служебен достъп при осъществяване на правораздавателните и разследващите си функции.
8. Други органи и лица в предвидените от закон случаи — това включва данъчни органи (НАП), общини при издаване на данъчни оценки, КОНПИ, банки при ипотечно кредитиране (в рамките на законовите си правомощия) и други лица, когато специален закон или самият Правилник за вписванията изрично им предоставя такова право.

Ако лицето попада в някоя от горните осем категории, Службата по вписванията издава преписа без допълнително обосноваване — достатъчно е да се установи принадлежността към съответната категория (напр. чрез представяне на удостоверение за наследници, адвокатска карта, служебна бележка и др.).

Изисквания за пълномощно

Когато лицето не действа лично, а чрез представител, изискванията към пълномощното се различават в зависимост от статута на представителя:

Привилегировани лица — пълномощно без нотариална заверка

Следните категории лица могат да действат въз основа на обикновено (незаверено) пълномощно:

• Адвокати — адвокатското пълномощно по чл. 25 от Закона за адвокатурата не изисква нотариална заверка. Достатъчен е подписът на клиента и адвоката.
• Съпрузи, деца и родители на страните по сделката — като близки роднини, те могат да представляват страната с обикновено писмено пълномощно.
• Юрисконсулти — при представителство на юридическо лице, юрисконсултът действа въз основа на вътрешна заповед или пълномощно от управителя, без нотариална заверка.

Непривилегировани лица — изрично нотариално заверено пълномощно

Всяко друго лице, което не попада в привилегированите категории — например брокер на недвижими имоти, познат, бизнес партньор, счетоводител — трябва да разполага с изрично пълномощно с нотариална заверка на подписа. Пълномощното трябва ясно да посочва:

• Правото на упълномощеното лице да получава преписи от Имотния регистър;
• Конкретния имот или имоти, за които се отнася упълномощаването;
• Срока на валидност на пълномощното (ако е ограничен).

Този по-строг режим има за цел да предотврати злоупотребите с общи пълномощни, които в миналото бяха използвани от измамници за получаване на преписи на чужди актове.

Правен интерес — определение и примери

Лицата, които не попадат в нито една от осемте привилегировани категории, могат да получат само незаверени преписи и единствено ако докажат правен интерес. Заверени (официални) преписи за тях не се издават.

Какво е „правен интерес“?

Правният интерес е обективна правна връзка между лицето и документа, за който се иска препис. Не е достатъчен общ или абстрактен интерес („искам да знам кой е собственик“) — необходима е конкретна, обоснована причина, свързана с упражняване или защита на субективно право.

Какво трябва да съдържа заявлението?

Лицето, което иска препис на основание правен интерес, трябва в заявлението си до Службата по вписванията да посочи:

• Цел — за какво му е необходим преписът;
• Във връзка с кого — по отношение на коя страна по вписания акт;
• В какво се състои правният интерес — конкретно обяснение на правната връзка;
• Доказателства — документи, които подкрепят твърдения.

Примери за правен интерес

Правилникът не съдържа изчерпателен списък, но от практиката и мотивите на законодателя могат да се изведат следните типични хипотези:

• Лице, водещо преговори за покупка на имот — прилага се предварителен договор, кореспонденция с продавача, оферта или друг документ, удостоверяващ водените преговори.
• Брокер на недвижими имоти — прилага се договор за посредничество (агентски договор) с клиент, който е страна по сделката или потенциален купувач.
• Наемател или потенциален наемател за дългосрочен наем — прилага се действащ договор за наем или водена кореспонденция за сключване на такъв.
• Юрисконсулт на дружество, професионално занимаващо се с недвижими имоти (банка, проектна компания, SPV) — прилага се пълномощно от управителя, документи за предмета на дейност и конкретната сделка или проект.

Преценката е индивидуална — съдията по вписванията разглежда всяко заявление самостоятелно, въз основа на представените факти и доказателства. Няма автоматичен достъп — дори при привидно основателен интерес, ако доказателствата са недостатъчни, заявлението може да бъде отхвърлено.

Въздействие върху участниците в имотните сделки

Новите правила засягат различните категории участници в различна степен:

Купувачи

Купувачите, които вече са придобили имот, са страни по сделката и имат неограничен достъп до препис. Потенциалните купувачи, които все още не са подписали нотариален акт, трябва да докажат правен интерес — но на практика предварителният договор или дори писмена оферта обикновено са достатъчни. Алтернативно, купувачът може да упълномощи своя адвокат, който има неограничен достъп.

Продавачи

Продавачите не са засегнати — като собственици и страни по предходни сделки, те винаги имат право на преписи. Нещо повече: промените защитават продавачите, като ограничават възможността трети лица да получат безконтролно преписи на техните актове.

Брокери на недвижими имоти

Брокерите са сред най-засегнатите. Преди промените те можеха свободно да получават преписи за целите на посредническата си дейност. Сега имат две възможности:

• Да предоставят агентски договор с клиент и да докажат правен интерес — получават само незаверени преписи;
• Да разполагат с изрично нотариално заверено пълномощно от клиента — получават и заверени преписи, като упълномощено лице.

Това създава допълнителна административна тежест, но не е непреодолимо препятствие за професионалната дейност.

Адвокати

Адвокатите са в привилегировано положение — имат неограничен достъп по силата на професионалния си статут. Промените на практика засилват ролята на адвоката в имотните сделки, тъй като все повече участници ще се обръщат към адвокат за получаване на преписи и извършване на проверки. За повече информация относно нотариалните такси при имотни сделки, вижте нашата специализирана публикация.

Лица, извършващи правен анализ (due diligence)

Дружествата и консултантите, които извършват правен анализ на имоти за инвеститори, банки или фондове, вече трябва да документират правния си интерес или да работят чрез адвокат. Това е особено релевантно при масови проверки на портфейли от имоти.

Практически съвети за всяка заинтересована страна

Въз основа на анализа на новите правила, ето конкретни препоръки за различните участници:

Ако сте купувач

• Сключете предварителен договор преди да поискате преписи — той е най-силното доказателство за правен интерес.
• Ако все още нямате предварителен договор, запазете писмената кореспонденция с продавача (имейли, съобщения), която удостоверява водените преговори.
• Помислете за ангажиране на адвокат, който ще извърши проверката от Ваше име — той има неограничен достъп и ще осигури и професионален правен анализ.

Ако сте продавач

• Вие винаги имате право на преписи от своите актове — достатъчна е личната Ви карта.
• Ако продавате чрез брокер, преценете дали да му предоставите изрично нотариално заверено пълномощно за получаване на преписи.

Ако сте брокер

• Включете в агентския си договор изрична клауза, че клиентът Ви упълномощава да получавате преписи от Имотния регистър.
• За по-голяма сигурност, изисквайте от клиентите отделно нотариално заверено пълномощно за получаване на преписи.
• Поддържайте архив на агентските договори, за да можете бързо да докажете правен интерес при подаване на заявление.

Ако сте адвокат или нотариус

• Достъпът Ви не е ограничен — достатъчна е адвокатската карта или нотариалната правоспособност.
• Очаквайте увеличен брой клиенти, които ще Ви ангажират конкретно за получаване на преписи и извършване на проверки на собствеността.
• Информирайте клиентите си за новите правила, за да предотвратите ненужни посещения до Службата по вписванията.

Важно: Очаквайте забавяне в обработката на заявленията. Служителите на Агенцията по вписванията вече трябва да проверяват допустимостта на всяко заявление, което неизбежно забавя процеса. Планирайте с резерв от няколко работни дни.

Често задавани въпроси