Данък върху доходите от наем в България (2026, в евро)

Какво ще научите

• Как се определя данъчната основа при дългосрочен наем и защо ефективната ставка е точно 9 %.
• Какви авансови вноски дължите и в какви срокове.
• Как се подава годишната данъчна декларация и кога имате право на 5 % отстъпка.
• Какъв данъчен режим се прилага при краткосрочно отдаване чрез Airbnb или Booking.
• Какви са задълженията Ви за ДДС, осигуровки и туристически данък.
• Как се облагат чуждестранните физически лица, получаващи наем от имот в България.
• Практически примери с конкретни изчисления при три различни нива на наем.

Как се облага дългосрочният наем (чл. 31 ЗДДФЛ)

Доходите от наем на физически лица се уреждат от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Механизмът е прост и се състои от две стъпки.

Стъпка 1: Нормативно признати разходи — 10 %

Съгласно чл. 31, ал. 1 ЗДДФЛ, при определяне на облагаемия доход от наем се приспадат нормативно признати разходи в размер на 10 % от брутния доход. Тези разходи се признават автоматично — не е необходимо да представяте фактури или разходни документи. Законодателят приема, че всеки наемодател има разходи за поддръжка, ремонт и амортизация на имота.

Това означава, че данъчната основа е 90 % от получения наем.

Стъпка 2: Плосък данък — 10 %

Върху така определената данъчна основа се начислява данък от 10 %. Тъй като данъчната основа е 90 % от наема, крайният ефект е следният:

Ефективна данъчна ставка = 90 % × 10 % = 9 % от брутния наем

Този механизъм е непроменен от години и остава в сила и през 2026 г. Не се предвиждат законодателни промени в тази насока.

Какво се включва в брутния доход

Брутният доход от наем обхваща всички суми, които наемателят Ви заплаща като наемна цена. Ако наемателят поема за своя сметка разходи, които по договор са Ваше задължение (например данък сгради, такса смет, застраховка на имота), тези суми също се считат за доход от наем и подлежат на облагане.

Разходите за консумативи (ток, вода, отопление, интернет), които наемателят заплаща по фактури на свое име или Ви възстановява срещу документ, по принцип не се третират като наемен доход, стига да са ясно разграничени от наемната цена.

Практически примери с изчисления

За да илюстрираме механизма на облагане, представяме три примера при различни нива на месечен наем.

Пример 1: Едностаен апартамент — EUR 500/месец

При годишен наемен доход от EUR 6 000 дължите общо EUR 540 данък.

Пример 2: Двустаен апартамент — EUR 1 000/месец

При годишен наемен доход от EUR 12 000 общият данък е EUR 1 080.

Пример 3: Търговски обект или луксозно жилище — EUR 2 500/месец

При годишен наемен доход от EUR 30 000 годишният данък е EUR 2 700.

Както се вижда, ефективната ставка от 9 % е постоянна, независимо от размера на наема. България прилага плосък данък — няма прогресивно облагане и няма необлагаем минимум за доходи от наем.

Авансов данък — тримесечни срокове (чл. 44 ЗДДФЛ)

Данъкът върху наемите не се плаща наведнъж в края на годината. Съгласно чл. 44 ЗДДФЛ физическите лица — наемодатели дължат авансов данък на тримесечна база за първите три тримесечия на годината. За четвъртото тримесечие авансов данък не се внася — окончателното уреждане става с годишната декларация.

Срокове за внасяне на авансовия данък

Как се изчислява авансовата вноска

Авансовият данък за всяко тримесечие се определя по следната формула:

1. Сумирате получените наеми за тримесечието.
2. Приспадате 10 % нормативно признати разходи.
3. Върху остатъка начислявате 10 % данък.

Пример при EUR 1 000/месец наем:

• Наем за тримесечие: EUR 3 000
• Минус 10 % НПР: EUR 300
• Данъчна основа: EUR 2 700
• Авансов данък: EUR 270

Тази сума от EUR 270 внасяте до крайния срок за съответното тримесечие.

Кой удържа данъка

Ако Вашият наемател е юридическо лице или едноличен търговец, наемателят е задължен да удържа авансовия данък при изплащане на наема и да го внася в бюджета. В този случай Вие получавате наема, намален с удържания данък (т.нар. „данък при източника“).

Ако наемателят е физическо лице (не е ЕТ), задължението за деклариране и внасяне на авансовия данък е Ваше.

Какво се случва при неспазване на сроковете

При невнесен в срок авансов данък се дължи лихва за забава. Лихвата се изчислява на база основния лихвен процент на БНБ плюс 10 процентни пункта на годишна база. Макар лихвата да не е драстична, систематичното неспазване на сроковете може да доведе до проверка от НАП.

Годишна данъчна декларация (чл. 50 ЗДДФЛ)

Независимо дали сте внасяли авансов данък през годината, Вие сте длъжни да подадете годишна данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ. В нея декларирате всички получени доходи от наем за календарната година.

Срок за подаване

Крайният срок за подаване на годишната декларация и за внасяне на дължимия данък (след приспадане на вече внесените авансови вноски) е 30 април на следващата година. За доходи от 2026 г. срокът е 30 април 2027 г.

Отстъпка от 5 % при електронно подаване

Ако подадете годишната данъчна декларация по електронен път (чрез ПИК на НАП или квалифициран електронен подпис) до 31 март и заплатите данъка за довнасяне в същия срок, имате право на отстъпка от 5 % върху данъка за довнасяне, но не повече от EUR 255,65 (чл. 53, ал. 6 ЗДДФЛ).

Пример: При годишен наем от EUR 12 000 дължимият данък е EUR 1 080. Ако сте внесли авансово EUR 810 (за три тримесечия), данъкът за довнасяне е EUR 270. Отстъпката от 5 % е EUR 13,50. Следователно внасяте EUR 256,50 вместо EUR 270.

Отстъпката се ползва само кумулативно — подаване по електронен път и плащане до 31 март, при липса на подлежащи на принудително изпълнение публични задължения. Само подаване до 31 март, без плащане в срок, не дава право на отстъпката.

Приложение № 4

Доходите от наем се декларират в Приложение № 4 към годишната данъчна декларация. Там посочвате общия размер на получените наеми, нормативно признатите разходи и изчислената данъчна основа. Ако наемателят е удържал авансов данък, посочвате и удържаните суми, които се приспадат от годишното данъчно задължение.

Краткосрочен наем (Airbnb/Booking) — различен режим

Отдаването на имот за краткосрочни престои чрез платформи като Airbnb, Booking.com, VRBO или подобни се третира по различен начин от данъчното законодателство. Тук режимът зависи от характера на дейността и от общината, в която се намира имотът.

Вариант 1: Патентен данък (чл. 61з ЗМДТ)

Когато отдавате стаи за краткосрочно настаняване (до 30 дни) и имотът се намира в община, включена в списъка за патентен данък, дейността може да се облага с патентен данък по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).

Патентният данък е фиксирана годишна сума на стая, която зависи от категорията на населеното място:

Предимство: При високо натоварване на имота патентният данък може да бъде значително по-нисък от данъка по ЗДДФЛ. Ако отдавате две стаи в София и генерирате EUR 1 500/месец приход, патентният данък може да бъде едва EUR 127,82 — EUR 255,64 годишно, вместо EUR 1 620 по стандартния режим.

Условие: За да се възползвате от патентния данък, оборотът Ви от тази дейност не трябва да надвишава EUR 51 130 за предходната година и не трябва да сте регистрирани по ЗДДС.

Вариант 2: Облагане по ЗДДФЛ като стопанска дейност на физическо лице (без задължителна регистрация на ЕТ)

Ако не отговаряте на условията за патентен данък или предпочитате да се облагате по общия ред, доходите от краткосрочно настаняване се третират като доходи от стопанска дейност на физическо лице. Хотелиерството не е сред дейностите с 40 % нормативно признати разходи по чл. 29, ал. 1, т. 2 ЗДДФЛ (те са само за селско/горско стопанство, авторски възнаграждения, занаяти и адвокати/нотариуси). За физическо лице без регистрация като ЕТ се прилагат 25 % нормативно признати разходи (чл. 29, ал. 1, т. 3 ЗДДФЛ), а не 10 % както при дългосрочния наем.

Ефективната ставка е: 75 % × 10 % = 7,5 %. Алтернативата е регистрация като ЕТ — тогава НПР не се прилагат, а доходът се облага върху счетоводния резултат (реални разходи) с 15 % (10 % данък + 5 % дивидент при разпределение).

Задължителна ДДС регистрация по чл. 97а ЗДДС

Това е аспект, който много наемодатели пренебрегват. Когато отдавате имот чрез Airbnb или Booking.com, Вие получавате услуга от дружество, установено в друга държава — членка на ЕС (Airbnb Ireland UC, Booking.com B.V.). Съгласно чл. 97а от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице, което получава услуги от лице, установено в друга държава — членка, е длъжно да подаде заявление за регистрация по ЗДДС не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът става изискуем.

На практика това означава, че преди да публикувате първата си обява в Airbnb или Booking, трябва да се регистрирате по ЗДДС по чл. 97а. Тази регистрация е специална — тя не Ви задължава да начислявате ДДС върху наемите, но изисква да подавате месечни справки-декларации по ЗДДС.

Неизпълнението на това задължение води до санкция в размер от EUR 255,65 до EUR 5 113,04.

Туристически данък

При краткосрочно настаняване дължите и туристически данък, който се определя от общинския съвет. Размерът варира в зависимост от населеното място и категорията на обекта:

Данъкът се събира от гостите и се внася в общинския бюджет. Като лице, предоставящо настаняване, Вие сте задължени да водите регистър на настанените лица и да подавате справки пред общината.

Осигурителни задължения при краткосрочен наем

За разлика от дългосрочния наем, при краткосрочното отдаване чрез платформи дейността се приравнява на стопанска дейност. Това означава, че дължите осигурителни вноски като самоосигуряващо се лице:

• Пенсионно осигуряване (фонд „Пенсии“ на ДОО + ДЗПО): 19,8 % от осигурителния доход — минимум EUR 109,03/месец.
• Здравно осигуряване (НЗОК): 8 % — минимум EUR 49,62/месец.
• ДЗПО (универсален пенсионен фонд, 5 %) е отделно от НОИ — вноската се внася към частно пенсионно дружество по избор на лицето, не към НОИ. За родените преди 1960 г. няма ДЗПО и цялата пенсионна вноска отива в ДОО.

Общият минимален осигурителен разход (без по избор фонд „Общо заболяване и майчинство“) е приблизително EUR 172,42/месец, изчислен върху минималния осигурителен доход за 2026 г. (EUR 620,20).

Дългосрочен vs краткосрочен наем — сравнение

За да направите информиран избор между двата режима, представяме сравнителна таблица при допускане за месечен приход от EUR 1 000.

Кога дългосрочният наем е по-изгоден

Дългосрочният наем е за предпочитане, когато цените предвидимост, ниска административна тежест и не желаете да се регистрирате по ЗДДС. При стабилен наемател и дългосрочен договор разходите за управление са минимални, а данъчният Ви ангажимент се свежда до три авансови вноски и една годишна декларация.

Кога краткосрочният наем е по-изгоден

Краткосрочният наем чрез платформи може да бъде по-изгоден, когато имотът се намира в туристически район с високо сезонно търсене и можете да постигнете значително по-висок доход на нощувка в сравнение с месечния наем. Ако при патентен данък реализирате оборот от EUR 20 000 годишно, данъчната тежест може да бъде под 1 % — но не забравяйте да включите в калкулацията осигурителните вноски (минимум EUR 1 196 годишно), туристическия данък и административните разходи.

Чуждестранни наемодатели (чл. 37 ЗДДФЛ)

Ако сте чуждестранно физическо лице (т.е. не сте местно лице за данъчни цели на България), доходите Ви от наем на имот в България се облагат с окончателен данък по чл. 37 ЗДДФЛ.

Размер на данъка

Окончателният данък е 10 % върху брутния доход от наем, без приспадане на нормативно признати разходи. Това означава, че ефективната ставка за чуждестранни лица е 10 %, а не 9 % както за местните.

Пример: При месечен наем от EUR 1 000 данъкът е EUR 100 (а не EUR 90 както за местно лице).

Кой удържа и внася данъка

Данъкът се удържа от наемателя (предприятието или самоосигуряващото се лице, което изплаща наема) и се внася в бюджета до края на месеца, следващ тримесечието на начисляване.

Ако наемателят е физическо лице (не ЕТ), удържането на данък не е задължително — в този случай чуждестранното лице само декларира и внася данъка.

Спогодби за избягване на двойно данъчно облагане (СИДДО)

България има сключени СИДДО с повечето европейски и много други държави. Ако сте местно лице на държава, с която България има СИДДО, е възможно данъчната ставка да бъде намалена или данъкът, платен в България, да бъде приспаднат от данъчното Ви задължение в държавата по местоживеене. Проверете конкретната спогодба или се консултирайте с данъчен специалист.

Деклариране

Чуждестранните лица подават декларация по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ за окончателния данък. Ако данъкът е удържан от наемателя, наемателят подава декларацията.

Осигурителни задължения (чл. 40, ал. 5 ЗЗО)

Доходите от наем по принцип не пораждат задължение за социално осигуряване. Съществуват обаче две важни изключения.

Здравно осигуряване за лица без друго осигуряване

Ако не сте осигурени на друго основание (не работите по трудов договор, не сте самоосигуряващо се лице, не сте пенсионер), съгласно чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване (ЗЗО) дължите здравноосигурителни вноски в размер на 8 % върху половината от минималния осигурителен доход.

За 2026 г. минималната месечна здравна вноска по чл. 40, ал. 5 ЗЗО е приблизително EUR 24,81/месец (8 % × 50 % × минималния осигурителен доход EUR 620,20).

Годишно изравняване

В годишната данъчна декларация доходите от наем участват при определяне на годишния осигурителен доход. Ако общият Ви годишен доход (включително от наем) надвишава минималния осигурителен доход, върху който сте се осигурявали, може да дължите допълнителни здравноосигурителни вноски при годишното изравняване (Таблица 2 към данъчната декларация).

Осигуровки при краткосрочен наем

Както вече бе посочено, при краткосрочен наем чрез платформи дейността се третира като стопанска. В този случай дължите пълен комплект осигурителни вноски като самоосигуряващо се лице — ДОО, ДЗПО и здравно осигуряване.

Регистрация по Закона за туризма (чл. 133 ЗТ): преди да публикувате обявата, обектът за краткосрочно настаняване трябва да бъде категоризиран/вписан в Националния туристически регистър. Това е отделно задължение от осигуряването и от евентуалната регистрация по ЗДДС и липсата му е административно нарушение.

Често задавани въпроси

Заключение

Данъчното облагане на доходите от наем в България е относително опростено за дългосрочния наем — 9 % ефективна ставка, три авансови вноски годишно и една годишна декларация. При краткосрочния наем чрез платформи картината е по-сложна: добавят се задължения за ДДС регистрация, осигурителни вноски и туристически данък.

Правилното структуриране на наемната дейност може да доведе до значителна разлика в данъчната тежест. Изборът между дългосрочен и краткосрочен наем, между патентен данък и облагане по ЗДДФЛ, както и въпросите за СИДДО при чуждестранни наемодатели — всичко това изисква внимателен анализ на конкретната ситуация.

Настоящата статия има информативен характер и не представлява правна или данъчна консултация. Съдържанието е актуално към датата на публикуване (24 март 2026 г.) и отразява действащото законодателство към този момент. За конкретни въпроси, свързани с Вашата данъчна ситуация, препоръчваме да се обърнете към квалифициран данъчен консултант или адвокат.