Облагане на доходи от Airbnb и краткосрочен наем (2026)

Какво ще научите от тази статия

• Разликите между дългосрочен наем и краткосрочно настаняване за данъчни цели.
• Как работи патентният данък за места за настаняване и какви са сумите.
• Кога се облагате по ЗДДФЛ като едноличен търговец и как се изчислява данъкът.
• В кой случай патентният данък е по-изгоден от облагането по ЗДДФЛ.
• Защо трябва да се регистрирате по ДДС, дори при нисък оборот.
• Шестте стъпки за пълна регистрация на дейността.
• Какви осигуровки дължите.

Дългосрочен наем vs краткосрочно настаняване

Данъчното третиране зависи от характера на дейността. Българското законодателство прави ясно разграничение между двата вида отдаване.

Ключово правило: Ако предоставяте настаняване за срок под 30 дни, с допълнителни услуги (почистване, бельо, посрещане), дейността е хотелиерство по Закона за туризма, а не наем. Това определя данъчния режим.

Патентен данък — кога и колко

Патентният данък за „места за настаняване с до 20 стаи“ е уреден в чл. 61з и сл. от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Той е фиксиран годишен данък, който не зависи от реалните Ви приходи.

Условия за ползване на патентен данък

1. Обектът за настаняване разполага с не повече от 20 стаи.
2. Годишният оборот за предходната година не надвишава 100 000 лв. (51 130 EUR).
3. Лицето не е регистрирано по ЗДДС (с изключение на регистрация по чл. 97а или чл. 99).
4. Дейността се извършва от физическо лице, включително като едноличен търговец.

Размер на патентния данък

Конкретният размер се определя от общинския съвет на съответната община и зависи от категорията на населеното място и местоположението на обекта.

Пример: Отдавате двустаен апартамент в София (1 спалня = 1 стая за настаняване) с патентен данък 200 лв./стая. Годишният Ви данък е 200 лв. (102,26 EUR), независимо дали печелите 2 000 лв. или 20 000 лв. от дейността.

Деклариране и плащане

• Подава се данъчна декларация по чл. 61н от ЗМДТ в общината по местонахождение на обекта до 31 януари на данъчната година.
• Данъкът се плаща на четири равни вноски: до 31 януари, 30 април, 31 юли и 31 октомври.
• Ако дейността започва след 31 януари, декларацията се подава непосредствено преди започване.

Облагане по ЗДДФЛ (като стопанска дейност)

Ако не отговаряте на условията за патентен данък (оборот над 100 000 лв., доброволна ДДС регистрация по чл. 100, или обект с повече от 20 стаи), доходите Ви от краткосрочно настаняване се облагат по общия ред на ЗДДФЛ като доходи от стопанска дейност на едноличен търговец.

Данъчна основа: Облагаемият доход се формира по реда на чл. 26-29 от ЗДДФЛ. Прилага се ставка от 15 % върху данъчната основа (чл. 48, ал. 2 от ЗДДФЛ).

Два подхода за определяне на разходите

1. Реални разходи: Водите счетоводство и приспадате документално доказаните разходи за дейността (ремонти, консумативи, мебели, почистване, комисионни на платформите, комунални услуги и др.).
2. Нормативно признати разходи (НПР): За дейности от хотелиерство НПР са 40 % от приходите. Не е необходимо да доказвате реалните разходи.

Пример при ЗДДФЛ:

• Годишни приходи от Airbnb: 18 000 лв. (9 203 EUR).
• Нормативно признати разходи (40 %): 7 200 лв. (3 681 EUR).
• Данъчна основа: 10 800 лв. (5 522 EUR).
• Данък 15 %: 1 620 лв. (828 EUR).
• Плюс осигуровки (~27,8 % върху избран доход).

Кога патентният данък е по-изгоден

В повечето случаи патентният данък е значително по-изгоден от облагането по ЗДДФЛ. Прегледайте сравнението.

Сценарий 1: Апартамент в София, 1 стая, приходи 12 000 лв./година (6 136 EUR)

*Осигуровките са еднакви и в двата случая, тъй като се дължат върху избран осигурителен доход.

Разлика: При патентен данък спестявате 880 лв. (450 EUR) годишно в този пример.

Сценарий 2: Апартамент в курортно селище, 2 стаи, приходи 30 000 лв./година (15 338 EUR)

Кога ЗДДФЛ е по-изгоден: На практика, почти никога при обороти под 100 000 лв. Единственият случай е при минимални приходи (под 1 000 лв. годишно), когато фиксираният патентен данък може да надвиши 15 % от данъчната основа.

ДДС по чл. 97а — задължителна регистрация

Един от най-често пропусканите аспекти при дейността чрез Airbnb и Booking.com е задължението за регистрация по ДДС на основание чл. 97а от Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).

Защо е задължителна?

Airbnb Ireland UC и Booking.com B.V. са установени извън България (съответно в Ирландия и Нидерландия). Когато тези платформи Ви предоставят услуги (посредничество, обработка на плащания, реклама), Вие сте получател на услуга от лице, установено в друга държава от ЕС. Съгласно чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице, установено в България, което получава услуги с място на изпълнение в страната от лице, установено в друга държава от ЕС, е длъжно да се регистрира по ЗДДС.

Важно: Тази регистрация е задължителна, независимо от размера на оборота Ви. Дори ако печелите 500 лв. годишно от Airbnb, задължението за регистрация по чл. 97а съществува.

Какво означава на практика

1. Подавате заявление за регистрация по чл. 97а в НАП не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът става изискуем (на практика преди първата транзакция).
2. При всяка комисионна от Airbnb/Booking.com начислявате ДДС с протокол по чл. 117 от ЗДДС (обратно начисляване, reverse charge).
3. Подавате месечна справка-декларация по ЗДДС и дневници.
4. Начисленото ДДС е 20 % върху комисионната на платформата. Тъй като дейността по краткосрочно настаняване е облагаема доставка с 9 % ДДС, ако сте регистрирани по чл. 96 (над 100 000 лв. оборот), можете да ползвате данъчен кредит. При регистрация само по чл. 97а нямате право на данъчен кредит.

Пример: Airbnb удържа 3 % комисионна. При приходи от 12 000 лв. годишно, комисионната на Airbnb е около 360 лв. (184 EUR). ДДС за начисляване: 360 лв. x 20 % = 72 лв. (37 EUR) годишно. Тази сума е за Ваша сметка.

6 стъпки за регистрация на дейност по краткосрочно настаняване

За да извършвате законосъобразно краткосрочно настаняване чрез Airbnb или друга платформа, трябва да преминете през следните стъпки.

Стъпка 1: Категоризация на обекта по Закона за туризма

Съгласно чл. 113 от Закона за туризма, всеки обект за настаняване трябва да бъде категоризиран. За апартаменти, отдавани краткосрочно, се прилага опростена процедура за регистрация на „стаи за гости“ или „апартаменти за гости“.

Документи: Заявление до кмета на общината, документ за собственост, декларация за съответствие с изискванията, снимки на обекта.

Такса: от 50 лв. до 250 лв. (25,56 до 127,82 EUR) в зависимост от общината и капацитета.

Срок: До 60 дни за издаване на удостоверение за категоризация.

Стъпка 2: Регистрация в ЕСТИ

Единната система за туристическа информация (ЕСТИ) е задължителна за всички места за настаняване. Регистрацията се извършва онлайн на адрес esti.tourism.government.bg.

В ЕСТИ регистрирате всяка нощувка на всеки гост, като въвеждате данни за личния документ на госта, датите на пребиваване и броя нощувки.

Стъпка 3: Регистрация в НАП

Подавате декларация за регистрация на самоосигуряващо се лице в НАП (ако не сте регистриран ЕТ, регистрацията е като физическо лице, извършващо стопанска дейност).

Ако избирате патентен данък, подавате и данъчна декларация по чл. 61н от ЗМДТ в общината.

Стъпка 4: Регистрация по ДДС по чл. 97а от ЗДДС

Подавате заявление за регистрация по чл. 97а в ТД на НАП по постоянен адрес. Срокът е 7 дни преди датата, на която ДДС става изискуем (преди първото получаване на услуга от Airbnb/Booking.com).

Документи: Заявление по образец, копие от профила в платформата, договор с Airbnb/Booking.com (Terms of Service).

Стъпка 5: Регистрация като самоосигуряващо се лице

Подавате декларация обр. ОКд-5 в НАП за начало на дейност като самоосигуряващо се лице. Избирате осигурителен доход (минимален 933 лв. / 477 EUR за 2026 г.) и видовете осигурителни рискове.

Срок: В 7-дневен срок от започване на дейността.

Стъпка 6: Регистрация в общината за туристически данък

Подавате декларация в общината по местонахождение на обекта за целите на туристическия данък. Туристическият данък е от 0,20 лв. до 3,00 лв. (0,10 до 1,53 EUR) на нощувка и се определя с решение на общинския съвет.

Деклариране: До 31 януари на следващата година подавате декларация по чл. 116 от Закона за туризма за реализираните нощувки и дължимия туристически данък.

Осигуровки за лица, извършващи краткосрочно настаняване

Ако извършвате дейност по краткосрочно настаняване систематично (а не инцидентно), Вие се считате за самоосигуряващо се лице и дължите осигурителни вноски.

Размер на осигуровките (2026 г.)

Осигурителен доход: Избирате осигурителен доход между минималния (933 лв. / 477 EUR за 2026 г.) и максималния (3 750 лв. / 1 917 EUR). При годишното изравняване осигурителният доход се определя на база реалния доход от дейността.

Пример: При избран минимален осигурителен доход от 933 лв. месечните осигуровки са:

• Без ДЗПО: 933 лв. x 27,8 % = 259 лв. (132 EUR) на месец, или 3 112 лв. (1 591 EUR) годишно.
• С ДЗПО: 933 лв. x 32,8 % = 306 лв. (156 EUR) на месец, или 3 672 лв. (1 878 EUR) годишно.

Внимание: Осигуровките са дължими, независимо дали реализирате доход или не, докато сте регистрирани като самоосигуряващо се лице. Ако спрете дейността (например извън сезона), подайте декларация за прекъсване на дейността, за да спрете начисляването на осигуровки.

Специален случай — работещи по трудов договор: Ако имате основна работа по трудов договор и допълнително отдавате жилище чрез Airbnb, осигуровките по трудовия договор се зачитат. Допълнителни осигуровки се дължат само ако сборът от осигурителния доход по трудовия договор и дохода от дейността надвишава минималния осигурителен доход. При годишното изравняване може да не дължите допълнителни осигуровки, ако доходът Ви по трудов договор вече е над максималния осигурителен доход.

Често задавани въпроси

Заключение

Облагането на доходи от Airbnb и краткосрочно настаняване включва множество задължения: данъци (патентен данък или ЗДДФЛ), ДДС регистрация по чл. 97а, осигуровки, туристически данък и регистрации по Закона за туризма. Патентният данък е най-изгодният вариант за повечето наемодатели с до 20 стаи и оборот под 100 000 лв., но изисква съблюдаване на всички съпътстващи задължения.

Пропускането на дори едно от тези задължения може да доведе до значителни глоби и начисляване на данъци с лихви. С въвеждането на автоматичния обмен на данни по Директива DAC7, рискът от установяване на нарушения е реален.

Тази статия е предоставена с информационна цел и не представлява правна или данъчна консултация. Данъчното законодателство подлежи на промени и всеки конкретен случай може да има специфики, които изискват индивидуална преценка. За въпроси, свързани с Вашата конкретна ситуация, препоръчваме да се консултирате с квалифициран данъчен съветник или адвокат. Innovires Legal не носи отговорност за действия, предприети единствено въз основа на информацията в тази статия.