Покупка на имот от чужденци в България — стъпка по стъпка

Ще научите

• Какви видове имоти могат да притежават граждани на ЕС и граждани извън ЕС
• Как се заобикаля забраната за земя чрез българско ЕООД
• 10-стъпкова процедура — от търсенето на имот до вписването в Имотния регистър
• Чеклист с 12 точки за правен анализ (due diligence)
• Всички разходи при покупка на имот за EUR 100 000
• Условия за ипотечно кредитиране на чужденци
• Как покупката на имот за EUR 300 000+ води до разрешение за пребиваване
• Задълженията Ви след сделката — данъчна декларация, БУЛСТАТ, комунални услуги

EU vs не-EU — какво е позволено

Конституцията на Република България (чл. 22, ал. 1) установява принципа, че чужденци и чуждестранни юридически лица не могат да придобиват право на собственост върху земя, освен при наследяване по закон. Този принцип обаче е значително смекчен за гражданите на ЕС чрез Договора за присъединяване и последвалите го изменения в Закона за собствеността (ЗС) и Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ).

Вид имот	Граждани на ЕС/ЕИП	Граждани извън ЕС
Апартаменти и етажна собственост	Свободно придобиване	Свободно придобиване
Самостоятелни сгради	Свободно придобиване	Свободно придобиване
Урегулирани поземлени имоти (УПИ)	Свободно — от 01.01.2012 г.	Забранено — само чрез българско дружество
Земеделска земя	Свободно — от 01.01.2014 г.	Забранено — само чрез българско дружество
Горска земя	Свободно — от 01.01.2014 г.	Забранено — само чрез българско дружество

Правно основание

• Чл. 22 от Конституцията — основна забрана за чужденци да притежават земя
• Чл. 29, ал. 3 и 4 от ЗС — изключение за граждани на ЕС и ЕИП
• Чл. 3, ал. 7 от ЗСПЗЗ — отпадане на мораториума за земеделска земя за граждани на ЕС от 2014 г.

Важно е да се подчертае, че правото на собственост върху сграда (или обект в сграда) е отделно от правото на собственост върху земята. Именно затова гражданин от всяка държава по света може да закупи апартамент в София, Пловдив, Варна или на морето — стига да не придобива самостоятелно парцела, върху който е построена сградата.

Обходното решение за не-EU граждани — ЕООД

Ако сте гражданин на държава извън Европейския съюз и Европейското икономическо пространство и желаете да придобиете урегулиран поземлен имот, земеделска или горска земя, единственият законен начин е чрез българско търговско дружество.

Как работи схемата

1. Регистрация на ЕООД (дружество с ограничена отговорност) — минималният капитал е BGN 2 (около EUR 1). Процедурата отнема 3–5 работни дни в Търговския регистър.
2. Дружеството купува имота — тъй като ЕООД е българско юридическо лице, то няма ограничения при придобиване на какъвто и да е вид недвижим имот, включително земя.
3. Вие сте едноличен собственик на капитала — контролирате дружеството и, косвено, имота.

Какво да имате предвид

• Дружеството трябва да води счетоводство и да подава годишни данъчни декларации, дори ако единствената му дейност е притежаването на имота.
• При продажба на имота данъчните последици се определят по Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) — корпоративният данък е 10%.
• Ако решите да разпределите печалбата като дивидент, дължите допълнителен данък дивидент от 5%.
• Годишните разходи за поддържане на ЕООД (счетоводство, такси, годишен финансов отчет) варират между EUR 500 и EUR 1 500.

Тази структура е напълно законна и широко използвана от граждани на Русия, Украйна, Великобритания (след Brexit), Турция, Китай и други държави извън ЕС.

Стъпка по стъпка процедура за покупка на имот

Стъпка 1. Търсене на подходящ имот

Започнете с ясна представа за целта на покупката — жилище за собствено ползване, инвестиция за отдаване под наем, ваканционен имот или търговски обект. Най-популярните платформи за обяви в България са imot.bg, imoti.net и homes.bg. Ако търсите на морето или в планинските курорти, препоръчително е да работите и с местен брокер, който познава региона.

Обърнете внимание на следните фактори:

• Локация и инфраструктура
• Година на строителство и състояние на сградата
• Наличие на Акт 16 (разрешение за ползване)
• Правен статус на парцела (за къщи)
• Прогнозна доходност при отдаване под наем

Стъпка 2. Ангажиране на адвокат

Това е най-важната стъпка, особено за чуждестранни купувачи. Вашият адвокат ще извърши правния анализ, ще подготви или прегледа предварителния договор и ще Ви представлява при нотариалната сделка.

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот се извършва с нотариален акт. Нотариалният акт е задължителна форма за действителност — без него няма прехвърляне на собственост.

Адвокатският хонорар обикновено варира между EUR 300 и EUR 1 500, в зависимост от сложността на сделката и стойността на имота.

Стъпка 3. Правен анализ (Due Diligence)

Вашият адвокат извършва цялостна проверка на имота. Подробният чеклист с 12 точки ще намерите в следващия раздел на тази статия.

Правният анализ обикновено отнема между 5 и 10 работни дни и включва проверки в Имотния регистър, кадастъра, общината и други институции.

Стъпка 4. Предварителен договор и депозит

След успешен правен анализ се пристъпва към сключване на предварителен договор по смисъла на чл. 19 от ЗЗД. Стандартната практика е купувачът да заплати депозит (капаро) в размер на 10% от покупната цена.

Предварителният договор е подробно разгледан в отделен раздел по-долу.

Стъпка 5. Осигуряване на финансиране

Ако планирате да ползвате ипотечен кредит, е препоръчително да получите предварително одобрение от банката, преди да подпишете предварителен договор. Повече за условията за ипотека на чужденци — в раздела „Ипотека за чужденци“ по-долу.

Ако купувате с налични средства, уверете се, че имате възможност да преведете сумата по банков път. Съгласно Закона за ограничаване на плащанията в брой (ЗОПБ), плащания на стойност EUR 5 113 (BGN 10 000) и повече задължително се извършват по банков път.

Стъпка 6. Събиране на необходимите документи

Като чуждестранен купувач ще Ви бъдат необходими:

• Валиден паспорт (или лична карта за граждани на ЕС)
• Данъчен номер (ЛНЧ) — личен номер на чужденец, издаван от НАП
• Удостоверение за семейно положение — от Вашата страна, със заверка с апостил и превод на български
• Пълномощно — ако няма да присъствате лично на сделката (с нотариална заверка и апостил)
• Удостоверение за декларирани данни (УДД) — от НАП, удостоверяващо, че нямате данъчни задължения в България (или че за първи път придобивате имот)

Продавачът от своя страна осигурява: нотариален акт, данъчна оценка, скица/схема от кадастъра, удостоверение за липса на тежести, удостоверение за наследници (при наследствен имот) и други, в зависимост от конкретния случай.

Стъпка 7. Изповядване на сделката — нотариален акт

Сделката се извършва пред нотариус, в чийто район се намира имотът. Нотариусът проверява самоличността на страните, правото на собственост на продавача, липсата на тежести и вписвания, и изчита нотариалния акт.

Ако не владеете български език, задължително е присъствието на заклет преводач, който превежда съдържанието на нотариалния акт устно по време на сделката. Преводачът подписва нотариалния акт наравно със страните.

Нотариалните такси се определят по Тарифата за нотариалните такси и включват:

• Такса за изготвяне на нотариален акт
• Такса за вписване (0,1% от материалния интерес)
• Местен данък за придобиване (варира по общини — в София е около 3%)

Стъпка 8. Плащане на цената

Плащането се извършва по един от следните начини:

• Банков превод — най-честият вариант, задължителен за суми над EUR 5 113
• Ескроу сметка — препоръчителна при по-скъпи имоти, тъй като сумата се освобождава едва след вписване на нотариалния акт
• Нотариална сметка — някои нотариуси предлагат тази опция като допълнителна гаранция

При трансфер на средства от чужбина уверете се, че банковото извлечение ясно посочва произхода на средствата — българските банки спазват стриктни правила за предотвратяване на изпирането на пари.

Стъпка 9. Вписване в Имотния регистър

След изповядване на сделката нотариусът подава молба за вписване на нотариалния акт в Агенцията по вписванията (Имотен регистър). Вписването обикновено се извършва в рамките на 1–3 работни дни.

Едва след вписването сделката е противопоставима на трети лица. С други думи — вписването е моментът, от който Вие официално сте собственик спрямо всички.

Стъпка 10. Действия след покупката

След приключване на сделката имате няколко задължителни стъпки:

1. Данъчна декларация — подавате декларация по чл. 14 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) в общината по местонахождение на имота. Срокът е 2 месеца от придобиването.
2. Регистрация в БУЛСТАТ — ако сте чуждестранно физическо лице, притежаващо имот в България, е необходимо да се регистрирате в Регистър БУЛСТАТ в срок от 7 дни от придобиването.
3. Пререгистрация на комунални услуги — ток, вода, парно, интернет. Обикновено е необходимо да посетите офисите на съответните дружества с нотариалния акт.
4. Застраховка на имота — макар и незадължителна (освен при ипотека), е силно препоръчителна.

Due Diligence чеклист — 12 точки за правен анализ

Правният анализ е фундаментът на всяка сигурна сделка с недвижим имот. Пропускането на дори една от следните проверки може да доведе до сериозни финансови загуби или правни спорове.

1. Проверка на собствеността — верига на собствеността за последните 10 години чрез справка в Имотния регистър (Агенция по вписванията). Уверете се, че продавачът е действителният собственик.
2. Проверка за тежести — удостоверение за липса на вписани ипотеки, възбрани, искови молби и други тежести върху имота.
3. Кадастрална проверка — скица или схема от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Проверете дали границите и площта съвпадат с описаното в нотариалния акт.
4. Устройствен статус — справка в общината за предназначението на имота, устройствената зона и допустимото застрояване съгласно ЗУТ (Закон за устройство на територията).
5. Разрешение за строеж и Акт 16 — при нови сгради проверете наличието на валидно разрешение за строеж и разрешение за ползване (Акт 16).
6. Проверка за реституционни претенции — особено за имоти, построени преди 1990 г. Проверете дали няма висящи или бъдещи реституционни искове.
7. Проверка за съсобственици — ако имотът е съсобствен, всички съсобственици трябва да дадат съгласие за продажбата. При неспазване сделката може да бъде оспорена.
8. Семейно положение на продавача — ако имотът е семейна имуществена общност (СИО), необходимо е съгласието на двамата съпрузи.
9. Данъчна оценка — актуална данъчна оценка от общината, потвърждаваща, че данъците и таксите за имота са платени.
10. Проверка за незаконно строителство — уверете се, че няма незаконни преустройства, пристройки или надстройки, които биха могли да доведат до премахване по реда на ЗУТ.
11. Проверка на общите части — при етажна собственост проверете правилника за вътрешния ред, решенията на общото събрание и наличието на дължими вноски за фонд „Ремонт и обновяване“.
12. Екологична проверка — при земеделска земя или имоти в близост до промишлени зони проверете за замърсявания, защитени територии или ограничения за ползване.

Предварителен договор

Предварителният договор по чл. 19 от ЗЗД е юридически обвързващ документ, който задължава страните да сключат окончателен договор (нотариален акт) при определени условия и в определен срок.

Задължителни клаузи

• Индивидуализация на имота — точен адрес, идентификатор по кадастрална карта, площ, граници
• Цена и начин на плащане — обща цена, размер на капарото, график за плащане на остатъка
• Срок за изповядване на сделката — конкретна дата или период, в който трябва да се сключи нотариалният акт
• Неустойки — при неизпълнение от страна на продавача — връщане на капарото в двоен размер; при отказ от купувача — загуба на капарото
• Декларации на продавача — че е собственик, че имотът е свободен от тежести, че няма съдебни спорове
• Условия за разваляне — при какви обстоятелства всяка от страните може да се оттегли

Капаро (депозит)

Стандартният размер на капарото е 10% от покупната цена. Капарото изпълнява две функции:

• Потвърждава сериозността на намерението на купувача
• Служи като обезщетение при неизпълнение (чл. 93 от ЗЗД)

Ако продавачът се откаже от сделката, той дължи връщане на капарото в двоен размер. Ако купувачът се откаже — губи внесеното капаро.

Право на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД

Ако продавачът откаже да сключи нотариален акт въпреки валиден предварителен договор, купувачът има право да предяви иск пред съда, с който да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен. Съдебното решение замества нотариалния акт.

Разходи при покупка на имот

Следната таблица илюстрира типичните разходи при покупка на имот на стойност EUR 100 000 в София:

Разход	Процент / Сума	Стойност за EUR 100 000
Местен данък за придобиване (ЗМДТ)	~3% (в София)	EUR 3 000
Нотариална такса	По тарифа	~EUR 375 + ДДС
Такса вписване (Агенция по вписванията)	0,1%	EUR 100
Брокерска комисиона	2–5%	EUR 2 000 – 5 000
Адвокатски хонорар	Фиксиран	EUR 300 – 1 500
Заклет преводач	Фиксиран	EUR 100 – 300
Удостоверения и такси	Фиксиран	~EUR 50 – 100
Общо	~5,5–10%	EUR 5 925 – 10 275

Бележки към разходите

• Местният данък варира значително по общини — от 0,1% в някои малки общини до 3% в София. Проверете тарифата на конкретната община.
• Нотариалната такса се изчислява по Тарифата за нотариалните такси и зависи от материалния интерес (цената на имота). За имот на стойност EUR 100 000 тя е приблизително EUR 375, към която се начислява ДДС 20%.
• Брокерската комисиона обикновено се заплаща от купувача и/или продавача, в зависимост от договорката. Стандартно е 3% за всяка страна, но при по-скъпи имоти процентът е по-нисък.
• Ако купувате без брокер (директно от продавача), спестявате тази сума, но е особено важно да ангажирате адвокат.

По правило, като чуждестранен купувач, трябва да планирате допълнителни 5,5% до 10% от стойността на имота за всички съпътстващи разходи.

Ипотека за чужденци

Получаването на ипотечен кредит в България като чуждестранен гражданин е възможно, макар и не при всички банки.

Кои банки отпускат кредити на чужденци

Към 2026 г. УниКредит Булбанк е сред малкото банки в България, които предлагат ипотечни кредити на чуждестранни граждани без изискване за разрешение за пребиваване. Други банки като Пощенска банка (Eurobank) и ОББ (KBC Group) също предлагат кредити на чужденци, но обикновено изискват дългосрочно или постоянно пребиваване.

Параметър	Стойност
Максимално съотношение заем/стойност (LTV)	70%
Максимален срок	25 години
Вид лихва	Плаващ лихвен процент
Валута на кредита	EUR или BGN
Самоучастие	Минимум 30%
Застраховка на имота	Задължителна
Застраховка „Живот“	Обикновено задължителна

Необходими документи за ипотека

• Валиден паспорт
• Удостоверение за доходи от работодател или данъчна декларация (от Вашата държава)
• Банкови извлечения за последните 6–12 месеца
• Трудов договор или доказателство за стопанска дейност
• Документи за имота (предварителен договор, данъчна оценка, скица)
• Кредитна история (ако е приложимо)

Практически съвети

• Стартирайте процеса по кандидатстване за кредит преди подписване на предварителен договор, за да знаете точния размер на одобрения кредит.
• Имайте предвид, че процедурата по одобрение може да отнеме 3–6 седмици.
• Плаващият лихвен процент означава, че месечната Ви вноска може да се промени — заложете буфер в бюджета си.
• Банката ще изиска оценка на имота от лицензиран оценител — тази оценка може да се различава от покупната цена.

Разрешение за пребиваване чрез покупка на имот

Покупката на недвижим имот в България може да бъде основание за получаване на разрешение за продължително пребиваване (вид на жителство тип „Д“), съгласно Закона за чужденците в Република България (ЗЧРБ).

Условия

• Минимална стойност на имота: EUR 300 000 (или равностойността в BGN)
• Имотът трябва да е на територията на Република България
• Купувачът трябва да е гражданин на държава извън ЕС/ЕИП
• Имотът може да бъде жилищен или търговски

Какво получавате

• Разрешение за продължително пребиваване — издава се за срок от 1 година и подлежи на подновяване
• Право да пребивавате в България без ограничение на дните
• Свободно пътуване в Шенгенската зона до 90 дни в рамките на 180-дневен период (след влизането на България в Шенген)
• След 5 години непрекъснато пребиваване — право да кандидатствате за постоянно пребиваване
• След постоянно пребиваване — възможност за кандидатстване за българско гражданство

Процедура

1. Закупете имот на стойност минимум EUR 300 000
2. Получете нотариален акт и го впишете в Имотния регистър
3. Подайте заявление за виза тип „Д“ в българското консулство във Вашата държава
4. След влизане в България — подайте заявление за разрешение за продължително пребиваване в дирекция „Миграция“ на МВР
5. Получете личната си карта на чужденец (ЛКЧ)

Важни бележки

• Стойността на имота се определя по покупната цена, посочена в нотариалния акт, а не по данъчната оценка.
• Възможно е да комбинирате няколко имота, стига общата им стойност да надвишава EUR 300 000.
• Разрешението за пребиваване не дава автоматично право на работа — за целта е необходимо отделно разрешение за работа.

След покупката — задължения

Притежаването на недвижим имот в България създава определени текущи задължения, които трябва да спазвате, независимо дали пребивавате в страната или не.

Данъци

• Данък върху недвижимите имоти — определя се от общината и се дължи ежегодно. Размерът варира от 0,01% до 0,45% от данъчната оценка. При плащане до 30 април за цялата година получавате отстъпка от 5%.
• Такса битови отпадъци (такса смет) — също ежегодна, определя се от общината.
• Данък при отдаване под наем — ако отдавате имота под наем, дължите данък върху доходите. За физически лица данъчната ставка е 10%.

Поддръжка

• Вноски за етажна собственост — ако имотът е в жилищна сграда, дължите месечни вноски за поддръжка на общите части.
• Фонд „Ремонт и обновяване“ — задължителен по Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
• Застраховка — препоръчителна, особено за ваканционни имоти, които остават необитавани дълго време.

Административни задължения

• Подновяване на БУЛСТАТ регистрацията — при промяна на данните.
• Актуализация на данъчната декларация — при промяна на обстоятелствата (ремонт, промяна на предназначението, отдаване под наем).
• Спазване на решенията на общото събрание — при етажна собственост.

Често задавани въпроси

Заключение

Покупката на недвижим имот в България от чуждестранен гражданин е напълно осъществима и правно регулирана процедура. Ключът към успешната сделка е в три елемента: добре информиран купувач, задълбочен правен анализ и компетентно правно обслужване.

Независимо дали сте гражданин на ЕС, който търси ваканционен имот на Черноморието, или инвеститор от трета страна, който планира да придобие портфолио от апартаменти в София — правната рамка позволява осъществяването на Вашите планове, стига да бъдат спазени законовите изисквания.

Екипът на Innovires Legal може да Ви съдейства на всеки етап от процеса — от правния анализ на избрания от Вас имот, през подготовката и прегледа на предварителния договор, до представителството при нотариалната сделка и действията след покупката. Свържете се с нас за консултация.

Правна бележка: Настоящата статия е изготвена с информационна цел и не представлява правен съвет по смисъла на Закона за адвокатурата. Информацията е актуална към датата на публикуване (март 2026 г.) и може да бъде изменена при промяна на приложимото законодателство. За конкретен правен анализ, съобразен с Вашата ситуация, е необходимо да се консултирате с адвокат. Innovires Legal не носи отговорност за действия, предприети единствено въз основа на информацията в тази статия.