Договор за издръжка и гледане срещу имот — рискове и защита

В тази статия ще научите

• Какво представлява договорът за издръжка и гледане и какъв е правният му характер
• Каква е задължителната форма за сключването му
• Какви са задълженията на приобретателя (този, който получава имота)
• Какви рискове носи договорът за прехвърлителя (възрастния човек)
• Какви рискове носи за приобретателя
• Кога и как може да се развали договорът по съдебен ред
• Какви са наследствените последици
• Какви алтернативи съществуват (завещание, дарение, ренти)

Какво е договорът за издръжка и гледане

Договорът за издръжка и гледане е от категорията на т.нар. ненаименовани договори — той не е уреден изрично в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), но е допустим по силата на принципа за свобода на договаряне (чл. 9 ЗЗД). Съдебната практика категорично приема, че подобни договори не противоречат на закона и са валидни.

Правни характеристики

• Двустранен — създава права и задължения и за двете страни
• Възмезден — всяка страна получава насрещна престация (имот срещу грижи)
• Формален — изисква нотариален акт (чл. 18 ЗЗД)
• Алеаторен — нито обемът, нито продължителността на издръжката и гледането са предварително определими, тъй като зависят от продължителността на живота на прехвърлителя

Алеаторният характер е ключов. Както подчертава Върховният касационен съд (Решение No 1272/03.02.2009 г. по гр. д. No 3441/2007 г., IV г.о.), нито се знае колко ще живее прехвърлителят, нито какъв ще е обемът на необходимите грижи.

Защо се използва този договор?

В практиката договорът за издръжка и гледане е един от най-често използваните способи за прехвърляне на имот между роднини. Основните причини са:

• По-трудно оспорим от дарение — тъй като сделката е възмездна, наследниците със запазена част не могат да я атакуват чрез иск за намаляване (чл. 30 ЗН), а само чрез иск за разваляне поради неизпълнение
• Осигурява грижи — за разлика от продажбата или дарението, прехвърлителят получава конкретна насрещна престация — ежедневни грижи
• Данъчно по-изгоден от дарение в някои случаи — местният данък при прехвърляне е различен от данъка при дарение

Форма и сключване (нотариален акт)

Задължителна форма

Съгласно чл. 18 от ЗЗД, договорите за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Тази форма е за действителност — ако договорът не е сключен като нотариален акт, той е нищожен и не поражда правно действие.

Процедура

1. Подготовка на документите — скица на имота, данъчна оценка, удостоверение за тежести, документ за собственост, лични карти на страните
2. Изповядване пред нотариус — нотариусът проверява самоличността, дееспособността и волята на страните, прочита акта и страните го подписват
3. Вписване в Службата по вписванията — нотариалният акт се вписва, което е условие за противопоставимост на третите лица
4. Заплащане на разноски — нотариална такса, такса за вписване, местен данък за придобиване на имот

Прехвърляне на собствеността

Собствеността върху имота преминава в момента на изповядване на сделката пред нотариус. От този момент приобретателят е пълноправен собственик и може да се разпорежда с имота — включително да го продаде, дари или обремени с ипотека.

Именно поради тази причина е изключително важно прехвърлителят да запази пожизнено право на ползване (вещно право, което се вписва в нотариалния акт и в Службата по вписванията).

Задължения на приобретателя

Задълженията на приобретателя се разделят на две категории:

Издръжка

Паричната престация — осигуряване на храна, дрехи, отопление, режийни разноски, лекарства и други необходими за живота разходи. Издръжката е заместима — тя може да бъде изпълнена и чрез заплащане на парична сума.

Гледане

Личната грижа — осигуряване на хигиена, придружаване до лекар, готвене, почистване, социални контакти и емоционална подкрепа. Гледането е по принцип заместимо — може да бъде изпълнявано и от трети лица (членове на семейството на приобретателя), освен ако в договора не е изрично предвидено, че е незаместимо (intuitu personae).

Обем на задълженията

Ако в договора не е конкретизиран обемът на грижите, съдебната практика приема, че се дължат цялата необходима издръжка и всички необходими грижи (Решение No 343/26.05.2004 г. по гр. д. No 609/2003 г., II г.о. на ВКС). Без значение е дали прехвърлителят може да се издържа сам от своите доходи.

Препоръка: Конкретизирайте в договора какви грижи ще се полагат, от кого, как и къде. Това намалява риска от спорове относно „точното изпълнение“.

Рискове за прехвърлителя (стар човек)

1. Загуба на собствеността

Собствеността преминава незабавно при изповядване на сделката. Ако приобретателят продаде имота на трето лице, прехвърлителят губи дома си. Затова е от съществено значение запазването на пожизнено право на ползване.

2. Неизпълнение на задълженията

Приобретателят може да спре да предоставя грижи — поради влошаване на отношенията, финансови затруднения или просто нежелание. В такъв случай прехвърлителят трябва да заведе съдебен иск за разваляне на договора, което отнема години.

3. Смърт на приобретателя

Ако приобретателят почине преди прехвърлителя, задължението за издръжка и гледане се наследява от неговите наследници. Но наследниците може да нямат желание или възможност да го изпълняват, което отново може да наложи съдебно разваляне.

4. Изпращане в хоспис

Ако приобретателят изпрати прехвърлителя в хоспис или дом за стари хора (дори на свои разноски), договорът може да бъде развален. Съдебната практика приема, че по този начин се изпълнява задължението за издръжка, но не и за гледане — а двете са неразделни.

5. Продажба на имота от приобретателя

Приобретателят може да продаде имота на трето лице. Ако прехвърлителят е запазил пожизнено право на ползване, то е вписано и е противопоставимо на новия собственик. Ако обаче не е запазил такова право, може да се окаже на улицата.

Рискове за приобретателя

1. Дълъг период на полагане на грижи

Тъй като договорът е алеаторен, приобретателят не знае колко дълго ще трябва да полага грижи. Ако прехвърлителят живее дълги години, общата стойност на издръжката може значително да надвиши стойността на имота.

2. Съдебно разваляне от прехвърлителя

Ако прехвърлителят (или неговите наследници) заведе иск за разваляне и съдът уважи иска, приобретателят губи имота и остава без компенсация за вече положените грижи (доколкото развалянето има обратно действие).

3. Конфликти с наследниците

Наследниците на прехвърлителя могат да оспорят договора, твърдейки неизпълнение. Дори ако приобретателят добросъвестно полага грижи, доказването в съда е трудно — особено ако няма документални доказателства (разписки, медицински документи, свидетели).

4. Ограничения при разпореждане

Ако прехвърлителят е запазил пожизнено право на ползване, приобретателят не може ефективно да използва имота (да го отдава под наем, да се нанесе) без съгласието на прехвърлителя.

5. Невъзможност за изпълнение

Ако приобретателят временно не може да изпълнява задълженията си (болест, преместване в друг град), трябва незабавно да поиска от съда трансформиране на задължението в паричен еквивалент. В противен случай рискува разваляне на договора (ТР No 96/28.06.1966 г. на ОСГК на ВС).

Разваляне на договора (чл. 87 ЗЗД)

Основание за разваляне

Договорът може да бъде развален поради неизпълнение на задълженията на приобретателя. Основания могат да бъдат:

• Липса на грижи или непълно изпълнение
• Некачествена издръжка
• Изпращане на прехвърлителя в хоспис или дом за стари хора
• Неполагане на лични грижи (ако е уговорено intuitu personae)
• Временно или трайно преустановяване на грижите

Съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД)

Тъй като предмет на договора е недвижим имот, развалянето може да стане само по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД). Извънсъдебно разваляне с едностранно изявление е недопустимо.

Прехвърлителят (или неговите наследници) трябва да подаде искова молба пред компетентния районен съд. В исковата молба трябва да се посочат конкретните неизпълнения на приобретателя и да се представят доказателства.

Давностен срок

Правото да се иска разваляне се погасява с 5-годишна давност (чл. 87, ал. 5 ЗЗД). Давността тече от момента, в който неизпълнението е настъпило.

Обратно действие

Развалянето на договора има обратно действие (ТР No 122/01.12.1986 г. на ОСГК на ВС). Това означава, че:

• Имотът се връща на прехвърлителя
• Приобретателят губи собствеността
• Страните трябва да си възстановят полученото (но приобретателят трудно може да получи обратно стойността на вече предоставените грижи)

Разваляне от наследници

След смъртта на прехвърлителя, правото за разваляне на договора се наследява (ТР No 30/17.06.1981 г. на ОСГК на ВС). Наследниците могат да развалят договора по отношение на своя наследствен дял (частично разваляне) или изцяло (ако наследникът е единствен).

Давността за наследниците тече от момента на смъртта на прехвърлителя (Решение No 948/21.12.2009 г. по гр. д. No 2958/2008 г., IV г.о. на ВКС).

Наследствени импликации

По-трудно оспоримост от дарение

Договорът за издръжка и гледане е възмездна сделка. Затова наследниците със запазена част не могат да го атакуват с иск за възстановяване на запазена част по чл. 30 от Закона за наследството (ЗН), както биха могли при дарение. Единственият път е иск за разваляне поради неизпълнение (чл. 87 ЗЗД), който изисква доказване на конкретни нарушения.

Имот, придобит по време на брак

Имот, придобит по време на брак чрез договор за издръжка и гледане, става съпружеска имуществена общност (Постановление No 4/03.08.1983 г. на Пленума на ВС). Това означава, че и двамата съпрузи стават собственици, дори ако само единият е страна по договора.

Договор между съпрузи

Допустимо е сключване на договор за издръжка и гледане между съпрузи, но прехвърляният имот трябва да е лична собственост на прехвърлящия съпруг. Имоти в режим на съпружеска имуществена общност не могат да бъдат предмет на такъв договор без съгласието на двамата.

Нищожност при знание за скорошна смърт

Ако при сключването на договора приобретателят знае за близката и неизбежна смърт на прехвърлителя, договорът е нищожен поради липса на алеаторност. Изключение: ако договорът е сключен за вече предоставени грижи (комутативен характер), той е действителен, дори при знание за предстояща смърт (Решение No 88/16.04.2013 г. по гр. д. No 528/2012 г., IV г.о. на ВКС).

Алтернативи на договора за издръжка и гледане

Завещание

Прехвърлителят запазва собствеността приживе и определя наследник чрез завещание. Предимство: пълен контрол докато е жив. Недостатък: завещанието може да бъде оспорено от наследници със запазена част; не осигурява грижи приживе.

Дарение

Безвъзмездно прехвърляне на имот. Предимство: простота. Недостатък: наследниците могат да искат намаляване по чл. 30 ЗН; дарителят губи собствеността без насрещна престация; дарението може да бъде отменено при определени условия (чл. 227 ЗЗД).

Договор за рента (чл. 9 ЗЗД)

Прехвърляне на имот срещу задължение за периодични парични плащания (рента). Предимство: ясно определена и измерима престация. Недостатък: не осигурява лични грижи.

Продажба с условие

Продажба на имота на близко лице на пазарна цена или на изгодна цена. За подробности вижте нашата статия за покупка на имот. Предимство: ясна и безспорна сделка. Недостатък: не осигурява грижи; може да бъде атакувана като привидна сделка.

Комбинация: Дарение + пожизнено право на ползване

Дарение на имота с изрично запазване на пожизнено право на ползване. Предимство: прехвърлителят запазва правото да живее в имота. Недостатък: не осигурява грижи; може да бъде атакувано от наследници.

Често задавани въпроси

Заключение

Договорът за издръжка и гледане е сложна правна конструкция с рискове за двете страни. Правилното му формулиране и защитните клаузи (пожизнено право на ползване, конкретизиране на задълженията, уреждане на хипотезите при невъзможност) са от решаващо значение.

Настоящата статия е изготвена с информационна цел и не представлява правна консултация. За конкретен правен съвет, съобразен с Вашата ситуация, моля обърнете се към адвокат.